То, что он смотрел на британском рынке недвижимости после Brexit
Опубликованно 03.04.2020 03:36
В конце 2019 — начале 2020 были замечены невероятный рост активности на рынке недвижимости в великобритании. В значительной степени этому способствовало объявление результатов выборов в Парламент (я помню, что в победе консервативной партии во главе с новым премьер-министром Борис Джонсон). Сегодня общий объем выставленных на продажу объектов жилой недвижимости в Лондоне вернулся к обычным высокими показателями и сейчас превышает 10 млрд фунтов стерлингов.
Многие операторы отметили рост продаж в первую неделю января на уровне 90-97%, чем за тот же период 2019 года. Кроме того, многие сделки заключались, что называется, «на бегу», потому что клиенты спешат с принятием решений на приобретение недвижимости. Все ведущие интернет-порталы по продаже недвижимости также отмечает значительное увеличение посещаемости и длительности просмотров. Например, Property Portal в январе зарегистрировано 152 млн посещений, что на 7% больше, чем в 2019.
Brexit и спрос
Говоря о влиянии Brexit увеличение спроса, обратите внимание, что это не единичные случаи, а устойчивая тенденция. Мы можем наблюдать процесс закрытия операций, которые ранее «в ноги», и теперь были выполнены, и объекты снимаются с продажи. Это возможно только в одном случае: если покупатель привлек своих юристов для заключения сделки и внес задаток. Некоторые агентства недвижимости называют выходные января «The busiest Saturday» (в принципе, все жители великобритании предпочитают смотреть квартиру в субботу, но января, в субботу до 2020 года были отмечены беспрецедентным за последние годы наплыв желающих посмотреть жилье с целью покупки).
Со следующего Brexit уже смирились и его сторонники, и противники. Важно было, наконец, перевернуть страницу и идти вперед. Безусловно, сегодня есть вопросы и в отношении его влияния на экономику в целом, и налогообложения, и переноса, тем не менее, специфика рынка недвижимости, и в первую очередь жилой, является то, что это хорошо, что спрос есть всегда. Если говорить о коммерческой недвижимости, магазинов или офисов также должны быть размещены. Таким образом, рынок недвижимости-это живой организм, он не может быть в вечной стагнации.
Что будет дальше
В великобритании доход от налогов на сделки с недвижимостью является значительным источником дохода государства. В последние 5 лет широко обсуждается тот факт, что англичане не имеют возможности купить дом. Элита развития, главным образом, приобретенные от иностранных граждан, в том числе Китая, Малайзии, России, других стран бывшего Советского союза и Ближнего Востока. В данном случае, если говорить о жителях великобритании, ощущалась острая нехватка жилья по доступным ценам. На эту тему велись многочисленные дискуссии на высшем уровне, которые привели к изменениям в системе налогообложения на сделки с недвижимостью и в то же время совпало с референдумом в области Brexit. Изменения коснулись элитной недвижимости, так как покупка второго, третьего и последующих объектов недвижимости.
С 2014 года было отмечено два важных изменения системы налогообложения на сделки с недвижимостью. Если раньше был единый налог, в 2014 году была введена шкала, которая предусматривала зависимость суммы мы комиссионный сбор. Летом 2015 года произошел референдум, и в 2016 году произошло еще одно изменение / увеличение размера налога на операции с жилой недвижимостью.
В связи с этим, мой прогноз заключается в следующем: мы не ожидаем существенных мер как в отношении создания более выгодных условиях, снижение налоговой нагрузки, и в реализации более жестких подходов. После недавнего повышения налогов общая сумма средств, привлеченных от них, не выросли из-за того, что количество сделок стало меньше. В связи с этим мы считаем, что если все останется на нынешнем уровне, ситуация на рынке недвижимости улучшается сама.
На обмен предпочтения
В 2014 году стал переломным не только для налогообложения, но и для клиента, и психологии. До этого момента, многие покупатели обращают большое внимание на внешние факторы, такие как: хорошо оформленные буклеты, блестящие дверные ручки, мраморные полы и другие атрибуты, которые не всегда отражают реальное качество объектов, также расположенных в центре Лондона. Чтобы хорошо выглядеть, покупатели поняли, что в этих объектах с высоким уровнем service charge — огромные расходы на консьержа, бассейн, зимний сад и другие услуги. Если человек живет в подобном же объект, то платить, например, ежемесячно 1 тыс. фунтов стерлингов, или 12 тыс. фунтов в год не жалко. В том же случае, если квартира приобретается для сдачи в аренду, владелец включил данные расходы в стоимость аренды. Но выше, чем в среднем на рынке, ставки в конкурентной среде подняться еще сложнее. Таким образом, у нас есть клиенты, которые сейчас продают портфель из четырех квартир, приобретенных в такие комплексы, и они планируют купить, больше, чем «простые» квартиры в обычных зданий, что приведет их существенно более ощутимый доход.
Еще одна особенность по отношению к изменению спроса-это перемещение от современных зданий из стали и стекла на классику. Так, например, на прошлой неделе мы закрыли сделку на семью российского клиента, который уже жил в Лондоне в роскошных апартаментах с тремя спальнями, но решила все-таки переехать в классический британский красный кирпичный дом в том же районе, что и их современное жилье на Юго-Западе Лондона. Семья будет полностью преобразована жилье для себя, но они сделали свой выбор в пользу традиционной недвижимости. Яркость объекта уходит на второй план, на первый план собственные вкусовые предпочтения.
Мы не должны забывать, что сегодня клиенты, продавцы жилой недвижимости все больше и больше millennials. Меня часто спрашивают и о том, как меняются их предпочтения. В великобритании — дорогие дома и квартиры, поэтому очень часто жилье покупают родители своим детям. Но одна особенность, millennials является то, что они действуют для sharing economy и не пытаются быть чем-то владеть: они не видят ничего плохого в том, чтобы арендовать дом. Таким образом, покупка элитной квартиры — это не о них.
Не забывайте, что в период Brexit местный спрос, тоже не исчез. В течение многих лет для жителей Англии, которые могут позволить себе жилье в эконом-классе, спрос намного превышает предложение. Я не в состоянии покупать дорогие пентхаусы и элитной недвижимости, однако, продаются предметы в зонах метро 2, 3 и 4 были самым востребованным. В этот же период активно внедрять систему общественной поддержки программы, для покупки первой недвижимости — «Help to buy», что в полную силу заработал в 2016 году. Она была разработана для людей, которые собирались приобрести недвижимость стоимостью до 600 тысяч фунтов стерлингов. Это соглашение предусматривает присутствие трех участников — банка, который предоставил до 50-55% средств, покупатель с камера на уровне 5%, а государства с еще 35-40%, которые он опубликовал в кредит на очень выгодных условиях.
Пожалуйста, помните, что с 2020 года вводится привязка к цифре максимальный предел стоимости жилья. Т. е. 600 тысяч фунтов стерлингов, то теперь максимальная стоимость жилья в Лондоне, но для других регионов великобритании ремень может быть закреплен на 250-400 тысяч фунтов стерлингов. Например, за 600 тысяч фунтов в "Ливерпуль", вы можете приобрести пентхаус, и тех, кто покупает пентхаус, как он должен сделать это без поддержки государства». Но правительство хочет, чтобы преимущества программы «Help to buy» выиграли люди, которые действительно пытаются решить свои самые насущные проблемы.
Второй момент-это 5% собственных средств, что люди в любом случае должны внести. Из 600 тысяч фунтов стерлингов-это 30 тысяч фунтов стерлингов, сумма, которая для многих может показаться удивительной, и даже его будет трудно собрать.
Но вернемся к российским инвесторам. Итак, сегодня делают выбор в пользу экономического интереса или несколько вариантов, расположенных недалеко от станций метро, если речь идет о диверсификации активов, а также для собственных нужд на покупку жилья в исторических зданиях в английском стиле духа. Там существенно ниже service charge.
Выводы
Мы считаем, что в ближайшие шесть месяцев будет «выйти», тот вопрос, который был арестован в связи с неопределенностью Brexit. Наш прогноз подтвердили результаты ряда исследований английские коллеги в сфере недвижимости. Так, по данным LonRes Agent Обследования Q4 2019 году, 45% специалистов в сфере недвижимости считают, что в ближайшие 12 месяцев на жилую недвижимость в великобритании ожидается рост объема сделок покупки и продажи в среднем на 5% (а это большая цифра для рынка великобритании). По мнению 56% экспертов, в ближайшие 12 месяцев цены на жилье выросли на 1-5%. Что касается аренды, то 70% экспертов считают, что цена увеличится на 1-5%.
Тем не менее, до конца этого года есть вероятность спада на рынке жилья, потому что еще не ясно то, что принесет предстоящий выход из Ес. Замедление может быть связано не столько с тем, если рынок недвижимости, как это диктуется рядом внешних факторов экономического характера, налоговой системы, причины политического свойства.
Другое дело, сенсационные коронавирус. Мы интенсивно увидеть, как развиваются события. Уже сегодня некоторые наши коллеги, которые прошли в апартаменты через Airbnb, в беде. Сейчас спрос на квартиры значительно ниже, в связи с тем, что приходит все меньше и меньше туристов. В этой ситуации Brexit может перейти на второй план, и потенциальных покупателей будет меньше денег из-за глобального экономического кризиса и противоположный эффект от замедления темпов роста китайской экономики.
Однако, как мы отметили выше, большой объем внутреннего спроса будет продолжаться и будет реализован независимо от внешних факторов.
Категория: Недвижимость
