Почему в Сан-Франциско нет ни одного элитного дома

Опубликованно 16.04.2020 04:28

Всем известно, что в районе залива Сан-Франциско - венчурный центр мира. Флокирование деньги тех, кто хочет выиграть по-крупному, рисковать и инвестировать в следующий Facebook или Google. Венчурный инвестор заранее знает, что в лучшем случае девять из десяти его инвестиции не удастся. Но если одна компания может стать единорогом, никаких потерь не будет иметь значения.

В долине вы слышите так много историй о невероятных успехов, что становится идеей попробовать. Но для того, чтобы инвестировать с минимальными надеждами на успех не достаточно иметь капитал и верю в рынок. Как минимум, нам нужны правильные связи, потому что все самые перспективные сделки сразу летать среди узкого круга инвесторов и не всегда становятся известны широкой общественности. Лучше, если венчурный инвестор обладает знаниями о технологии и рынке и могут отделить зерна от плевел. Случается, что учредители занять перспективную нишу, но не так в подходе и другие не учитывают чужой опыт и пытаться воплотить в жизнь идею, которая просто не удалось. И учредители могут быть мошенники, которые продают красивые презентации, которая ничего не стоит, — взять, к примеру, сотни мошеннических ИКО пару лет назад, учредителями которой пытались заработать на ралли Bitcoin и всеобщая паника тех, кто не боится быть в тренде и не упускать возможность заработать на том, что они считали, был еще один исторический момент. Предприятие имеет много рисков, и успех головокружительный, и венчурные инвесторы сознательно или бессознательно выходить за них.

Мне в долине также привели в перспективные ИТ-стартапы. Ему не суждено было выжить, и в венчурных инвестициях я был быстро разочарован — мне ближе консервативный подход к инвестициям, где четко понимать, что вы получите и в какие сроки. Но частые поездки в Сан-Франциско и долине позволило мне найти новый рынок, перспективы которого я оценил профессионально.

Мало кто знает, что, помимо этого, в районе залива Сан-Франциско — и даже самый желанный и трудный рынок в США для инвесторов в недвижимость. Взрывной рост IT-индустрии породило жилищного кризиса, что растущий спрос по-прежнему не решена. Инвестирование в недвижимость является низким риском и хорошей доходностью. Поэтому на рынке недвижимости в районе залива Сан-Франциско будет интересно для тех, кто не готов к отчаянному риску, но хочет быть частью ИТ-бума и получать стабильный прогнозируемый доход. Я профессионально занимался разработкой проекта более 25 лет. В США я работал в России и Европе, но эти рынки не смогли дать мне тех возможностей, которые дает Северной Калифорнии.

Привлекательном районе залива Сан-Франциско для инвесторов в недвижимость

Рассмотрим объективные факторы.

Высокая и постоянно растет стоимость жилья. Последние тридцать лет цены на недвижимость в Сан-Франциско и Силиконовой долине растут. Сан-Франциско признан самым дорогим городом в США для жизни в первую очередь потому, что стоимость жилья. Цены зависят от места, но, например, в Сан Франциско аренда квартир посуточно обойдется в $4,5 тыс., а снять комнату в доме на несколько человек — $2,5-3 тыс. в 2012 году, когда я переехал в Сан-Франциско, цены выросли примерно на 80%.

Низкий уровень капитализации. Ставка капитализации-это показатель того, насколько стабильный рынок и насколько инвесторы верят в нее: чем она ниже, тем лучше. По сути, рынок является одним из ключевых рисков в инвестициях в недвижимость, потому что другие риски могут быть застрахованы по договорам страхования и, в отличие от венчурных инвестиций, где риск может быть что угодно, даже банальное удовлетворение основатель своей первой зарплаты и нежелание развивать компанию дальше или ссориться учредителей страховка от таких ситуаций не существует. Если инвесторы оценивают рынок как стабильный или растет, риски минимальны. Область залива Сан-Франциско ставка капитализации является самым низким для всех государств и одним из самых привлекательных в мире: дом в Сан-Франциско квартиру она составляет 3,5-4%, в Беркли — до 3,7-4,5 процента в долине — 4-5%. В Москве, например, эти цифры не стоит: когда я там работал, самые низкие ставки на жилую недвижимость составило 6-7%. В США эти цифры указывают на высокую волатильность и пессимистические ожидания инвесторов.

Стабильная высокая внутренняя норма доходности. Норма доходности устанавливается компетенция крупные инвестиционные фонды, а также в области залива Сан-Франциско, он составляет 20%, что является хорошим показателем. Даже для венчурной индустрии является большая доходность, но риски в нем гораздо больше, и период до желаемого уровня неизвестно априори. Цикла реализации девелоперского проекта в стандартном Сан-Франциско и занимает в среднем около пяти лет, после чего инвестор выходит из проекта и будет получать 20%. В Майами и Лос-Анджелес ставка доходности по недвижимости могут быть сопоставимы, а ставка капитализации выше, а значит, вероятность роста рынка меньше, чем в Сан-Франциско, так что при выборе объектов инвестиций, важно учитывать оба варианта.

Тщательно прописанный и дело соблюдать законы. Вот две важные вещи. Во-первых, четкие законы, в общем, упростить эксплуатацию, а по сравнению с Москвой в Калифорнии, процессы более предсказуемы и легче работать. Во-вторых, в недвижимость, в отличие от технологий, правовая база накапливается, и невозможно представить ситуацию, когда проект будет остановлен в течение нескольких месяцев, потому что нет никакого закона или власти решили, что они хотят вводить новые требования. В ВК, он иногда оказывается серьезный риск для инвесторов, так как новые технологии создают новую реальность, правила которой не.

В каждом городе, и в регионе вокруг залива Сан-Франциско, есть нюансы: привлекательность для жителей, необходимость для конкретного недвижимого имущества, комплексное строительство, развитие инфраструктуры, доступность общественного транспорта и время передвижения от дома до работы и так далее. Мы сейчас не будем рассматривать их. Я могу только сказать, что мы определили, что строительство многоквартирных домов и домов с функцией — лучшее направление и самые лучшие места для реализации жилищных проектов — Сан-Франциско и Беркли. Силиконовая долина-это немного отстал, но и перспективно.

Ниши в Сан-Франциско

Строительство жилой недвижимости является наиболее востребованным местом в районе бухты Сан-Франциско и привлекает инвесторов со всего мира. Но, несмотря на общий интерес, даже здесь, есть еще ниша с огромным потенциалом, которые либо не заняты, либо заняты не в полной мере:

Функция недвижимого имущества. Наибольшим потенциалом области. Функция собственность включает в себя, например, жилье для пожилых людей с присмотром профессионального медицинского персонала и общежития для студентов. Хотя в целом такие проекты очень выгодны, они имеют свои нюансы. Например, цена за аренду такого имущества может быть дважды собственность, операционной деятельности, требуется больше, и ставка капитализации будет на 1-1,5% менее выгодна, так как ротация арендаторов выше.

Роскошные апартаменты дома. На данный момент в Сан-Франциско не являются. Это может показаться удивительным, потому что в долине и Сан-Франциско живут самые богатые люди в мире. На самом деле, все просто: приток денег в город пошел от около 2000, то есть город в этом смысле еще молод по сравнению с Нью-Йорк или Москва. На данный момент сложность таких проектов в том, что застройщик самостоятельно не может подтвердить финансовые детали модели — не на что опираться. Таким образом, строительство объектов недвижимости должно быть совместным шагом инвестора и застройщика. Я убежден, что спрос будет, как и в других крупных богатых городов мира. Большое количество компаний, вышедших на IPO, учредители будут получать миллиарды долларов. Кроме того, в районе залива много азиатских деньги: богатые азиаты отправляют своих детей учиться в Стэнфорде и Беркли, и традиционно интересуют инвестиции в недвижимость.

Ли российского капитала является барьером для выхода на американский рынок?

Сан-Франциско и долины чрезвычайно международного. Гуляя здесь, у вас больше шансов услышать русскую, китайскую, индийскую и различные акценты, чем американский английский. В такой среде, география-это не ограничение. Гораздо больше всех интересует, можно ли делать бизнес с вами, и как партнерство может быть рискованным. Поэтому, прежде чем начать какие-либо переговоры, инвестор должен пройти процедуру проверки чистоты столицы. Эту функцию возьмет на американские банки при открытии счета. Открытым счетом означает, что компании Фонда или могут работать, они в основном американские, даже если они имеют российские вливания.

Категория: Недвижимость