Андрей Ковалев — "РБК-Недвижимости": "первый удар будет в офисах"

Опубликованно 28.04.2020 04:14

Андрей Ковалев — предприниматель, владелец компании "Экоофис", торговый центр "Подсолнухи", усадьбы Гребнево, автор YouTube-канала "лестница" с 244 тыс. абонентов — хочет стать "русским львом", добавив к своему портфолио проекта 1 млн. кв. м офисных площадей.

Получится ли в условиях разворачивающегося кризиса, Ковалев рассказал в интервью "РБК-Недвижимости". По словам бизнесмена, "все виды коммерческой недвижимости теперь будет сокращаться".

Вы в своих блогах на YouTube заявил, что остался без кредитов. Удалось что-то продать, чтобы погасить долг?

— Сделка еще не завершена, я получил только часть денег. Продается трех объектах бизнес-парков в Москве ("Ведомости", в марте написал о продаже "Перово поле" (17 тыс. кв. м), другой объект, по данным "РБК-Недвижимость" - это бизнес-центр "Дербеневская" (23 кв. м). — Прим. Ред.). Покупатели пул инвесторов, который я не имею права разглашать. От сделки они не пойдут, сказал: "Мы как все, мы принимаем только в связи с нынешним осложнений, пожалуйста, немного продлить интернет".Что я получил от них уже достаточно, чтобы погасить кредит в ВТБ. И сегодня у меня нет кредита.

— Что происходит в "Подсолнухи" прямо сейчас?

— Торговый центр "Подсолнухи" составляет 20 тысяч квадратных метров, он включает в себя фуд-корт "Подсолнухи искусство и еда". Еду сейчас суд, конечно, закрытые на протяжении всего "Перекресток" и рынок.

У меня сложные прогнозы для сектора розничной торговли. Если мы не будем работать еще месяц или два, потом страх, половина жильцов просто потерять. У меня низкая арендная плата, и что арендаторы (эконом-класс) будет сложно пережить кризис. Дело даже не в том, что я освобожу их от доски или еще что-нибудь придумают, так они выжили, но кризис слишком тяжел. У меня ощущение, что даже когда мы открыты, люди по инерции будут бояться ходить в торговые центры, рестораны, привыкайте сидеть дома.

— Государство разработало документ об освобождении арендаторов в торговый центр и аренда. Поможет ли это?

— Вот пример из Англии, где мои приятели розничной торговли. Теперь они от государства получили на свой счет 80% от зарплаты, которая выплачивается в связи с пандемией. Они давали деньги на сотрудников, а сами сидят дома — не работает. Он также не платит его хозяин, потому что правительство уже платили за аренду из своего кармана. Они не платят налоги — от налога освобождаются все. Они могут принимать любую кредиты без процентов.

У нас же... если жильцы будут освобождены от уплаты аренды, то владельцы имеют те же суммы для компенсации. Только освобождение от уплаты налога по кадастру и аренды земли не спасет (общий вес составляет 10% от расходов собственников). Мы можем, например, встретиться и освободить арендаторов на 30-50%. Но как выпустить 100% оплаты аренды? Нам нечем платить зарплату своим людям, налоги на зарплату нечем платить. Мы не можем платить за электричество, воду, канализацию, вывоз мусора и т. д. Мы не делаем ремонт — периодически течет крыша, труба или что-то еще. Защиты содержать кто будет? И если хозяин дома в кредит, вот и все, никаких шансов выжить нет, то банк заберет все подчистую.

— Что делать?

— Я думаю, что это время для бизнеса, чтобы объединиться. Серьезно. Сейчас мы являемся крупным собственникам — создать Ассоциацию. Наш портфель проектов с 7 млн. кв. метров жилья. м. Мы, бизнес, должны сказать правительству, как они будут работать. И они должны прислушиваться к нам. А не как сейчас, где они что-то изобретать, выдумывать, а нам потом расхлебывать все это.

— Кто входит в эту ассоциацию?

Мы только что записали. Среди его учредителей — владельцев рынков, крупнейшая компания по развитию недвижимости и собственников.

— Скажите, а что после кризиса? Какие форматы недвижимости выживут?

— Очевидно, что первый удар придется на офисы. Компании, которые раньше брали до 1 тысячи квадратных метров, теперь после работы на удаленных, уйдет на сто метров: кабинет директора, две встречи — и все. Может в "Москва-Сити" компании будет двигаться в индустриальных парках низшего класса.

— Классический офисный коворкинг будет оставаться популярным?

— Коворкинг стал первой жертвой. Есть краткосрочной аренды и толпа людей — как сейчас опасно. Они еще до кризиса, перестали быть интересны для инвесторов.

— Что ты сейчас посоветовал бы мелкие инвесторы в недвижимость? Стоит ли охотиться за какими-то проблемными активами?

— Через полгода будет ясно, сколько коммерческой недвижимости. Это теперь совершенно ясно. До кризиса я собирался купить 500 тысяч квадратных метров офисов, я уже наметил конкретные объекты, но сейчас, конечно, мы все переговоры остановились, потому что я не понимаю, что селиться в новых бизнес-центров. И все ли жильцы. Я не исключаю ситуации, что год от арендаторов на офисы в Москве останется.

— Новую нишу?

— Что теперь я увидел для себя? Это производственное предприятие: швейной, столярной и др. Не очень рано, и в принципе, нужно будет совсем скоро. Все другие форматы коммерческой недвижимости будет сокращаться.

Что останется? Продуктового ритейла, производства продуктов питания, продовольствия и сельского хозяйства являются три бронебойных ниче, они переживут любой кризис. Конечно, есть некоторые небольшие бизнес-ремонт одежды, обуви, автомобилей. Машину купите немного значит — будут ремонтировать.

В марте этого года мы писали о проекте в Гребнево. До кризиса вы планировали сделать это историко-культурный кластер. Эти планы похоронены?

— Конечно, нет. В мае в усадьбе, мы будем ставить 30 домов, оборудовать детские площадки, установили огромный шатер для проведения свадеб, вечеринок и корпоративных мероприятий. В июле начнется реставрация усадьбы, это будет согласован со всеми ведомствами в правительство проект Московской области.

В масштабе все мои другие проблемы, Усадьба Гребнево-это такое святое дело. Если у меня не получится в течение двух лет, как я планировала купить 1 млн кв. м, она всегда будет с имуществом, которое я восстановлюсь, я сделаю это.

Я всегда ориентировался на экономику, это мой принцип. Я считаю, что богатые люди живут в каком-то другом мире, наш средний класс — я не уверен, что это много-это "тонкий блин", и все люди имеют много. Офис класса А (согласно принятой классификации в Москву — самые дешевые офисы. — Прим. Ред.) моя любовь, мое призвание. Это один и тот же курорт я сделаю вокруг усадьбы Гребнево. Там задуман недорогое удовольствие для массового рынка. Это будут разные взгляды: рыцарские, парк динозавров, татарской деревни, и т. д. первый владелец Гребнево, кстати, золотоордынский Мурзы Чета, который, крестившись под именем Захар, основал Ипатьевский монастырь. Когда я озвучил свои планы, мне местные товарищи стали говорить: "Андрей, при чем тут историческая усадьба и парк динозавров?" — Я сказал: "Ну, динозавры ходили по этой земле когда-то? Я пошла". Следовательно, мы будем иметь. Усадьбы вокруг нее, сейчас около 200 га и планируем расширить ее до 400 гектаров.

Категория: Недвижимость