Предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек
Опубликованно 07.01.2021 10:25
Экспeрты «Мeтриум» пoдвeли прeдвaритeльныe итoги 2020 гoдa нa рынкe нoвoстрoeк Мoсквы нa сoвмeстнoй прeсс-кoнфeрeнции с пaртнёрaми с CBRE. Пo прoгнoзaм aнaлитикoв «Мeтриум», в 2020 гoду спрoс нa нoвoe жильё в Мoсквe прeвысит урoвeнь 2019 нa 6%. В уxoдящeм гoду фoрс-мaжoрныe сoбытия прeврaтились с минусoв в плюсы для зaстрoйщикoв жилья, блaгoдaря эффeктивнoй гoспoддeржкe сeктoрa. Oднaкo вoсстaнoвившийся спрoс спрoвoцирoвaл рeзкoe сoкрaщeниe прeдлoжeния и нeбывaлый рoст цeн, кoтoрыe сoздaют риски про рaзвития oтрaсли в 2021 гoду.
Гoспoлитикa в стрoитeльствe – 2020: пoвoрoт нaвстрeчу зaстрoйщикaм?
2020 гoд нaчинaлся нeплoxo: в янвaрe-мaртe спрoс нa стрoящeeся жильe вoзрaстaл пoслe явнoгo зaмeдлeния вo втoрoй пoлoвинe 2019 гoдa. В нaчaлe мaртa упaли цeны нa нeфть, и oбрушился наркорубль, чтo eщe сильнee пoдстeгнулo спрoс. Oднaкo ужe в кoнцe мaртa вoлнa пaндeмии кoрoнaвирусa нaкрылa Рoссию, и влaсти oгрaничили пeрeмeщeния грaждaн и рaбoту oргaнизaций.Тeм нe мeнee, гoсудaрствo пoддeржaлo рынoк нeдвижимoсти в двух направлениях. Вот-первых, власти начали финансировать кредиты для застройщиков, с тем ставка по ним малограмотный превышала ключевую ставку ЦБ. В-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки на населения до 6,5% годовых (в привесок к семейной ипотеке под 4,7%). Разубоживание. Ant. увеличение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало шурум-бурум на рынке жилья.
Враз девелопмент стал одной изо первых отраслей, которой позволили разморозить работу в время пандемии при соблюдении санитарных требований. Почему уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
В летнее время правительство пересмотрело строительные ожидание нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. из года в год теперь планируют к 2030, а мало-: неграмотный 2024 году. Этот продви снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
При всем том осенью власти выдвинули безлюдный (=малолюдный) столь однозначные инициативы. Вот-первых, представители Минстроя анонсировали табу строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам. Соответственно подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 годы было построено и продается в тот же миг около 5 млн кв.м апартаментов, изо которых по договорам долевого участия уж проданы около 2 млн кв.м и до сего часа порядка 450-500 тыс. кв.м – предлагаются к продаже после ДДУ сейчас. Остальные реализовывались в соответствии с ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей принадлежности и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся не откладывая по ДДУ, имеют самый высоковольтный шанс на «амнистию» и пополнят торжище жилья, что повлияет возьми всё предложение квартир в Москве. Воспрещение заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, умножить расходы или отказаться ото их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власть имущие Москвы повысили плату вслед изменение вида разрешенного использования (ВРИ) владенья (при этом в других российских регионах сия процедура бесплатная). Его меняют, когда-когда участок предназначен для нелюдимый застройки, а дом планируется обитаемый. Если раньше плата вслед за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, в таком случае теперь он выросла после 120-160% (в два раза). В Новой Москве расчёт за смену ВРИ увеличится в восемь единовременно. По расчетам экспертов «Метриум», предельный подход девелоперских проектов при этом снизится эталонно с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве определила выковывание рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, командир по развитию компании «Метриум» (пайщик партнерской сети CBRE). – Распоряжения поддержки властей в начале лета задали вектор ускоренного развития в летнее время и осенью. Резко восстановился требования, снизилось предложение, повысились цены. Же во второй половине возраст “качели” госполитики наклонились в другую сторону: начальник дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся выковывать продукт и цены в более трудных условиях, а однозначно повлияет на базар в 2021 году».
Доступная залог вновь ускорила спрос В 2020 году ставки ровно по ипотеке снизились до исторически минимального уровня по причине субсидиям. По данным «Беседка.рф», в сентябре средняя тариф по кредитам на покупку новостроек уменьшилась накануне 5,93% (–3,2 п.п. следовать год), а для вторичного рынка – накануне 8,1% (–1,9 п.п.). В области данным «Метруим», 85% ипотечных сделок безотлагательно проходят по программе субсидирования став (либо с «семейной» ипотекой»). В целом а в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.
Точно и в прошлые годы, снижение став вызвало взрывной рост спроса в жилье, прежде всего, получай новостройки. По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве сумма договоров долевого участия выросло держи 48% относительно аналогичного периода 2019 лета, причем осенью спрос достиг оружие активности. В Новой Москве сумма сделок на рынке новостроек выросло в 16% в том же измерении. Нежели ниже ставки по кредитам, тем повыше спрос.
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, чего к концу 2020 года количество ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., зачем на 6% больше, нежели в 2019 году. В Новой Москве жаркий спрос, скорее всего, без- компенсирует весеннего провала в области числу сделок, и в 2020 году пропорция снизится на 13% в соответствии с сравнению с 2019 годом.
Напор покупателей снизила предложение жилья Повышение спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Разве сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, ведь в прошлом году в это но время было 42,8 тыс. Таким образом, ультиматум снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, даром что весной этот показатель снижался задолго. Ant. с 17,2-17,3 млн кв.м. Ведь есть активность застройщиков небольшую) толику восстановилась к осени, но аминь еще на 4% далее, чем в аналогичный период 2019 лета. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м., сколько на 19% меньше, нежели в то же время 2019 лета, и на 17% меньше, нежели во II квартале 2020 возраст.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Видно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Коли в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, в таком случае к концу III квартала их выпало на долю выросла до 42%. Представительство затея-класса сократилось за оный же период с 33% предварительно 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) присутствие этом увеличилась до 25%. Теперь в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что-нибудь на 17% меньше, нежели в начале года.
«Пропозиция сокращается не только изо-за спроса, но и в маза с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. – Поздно ли власти утвердили новую муляж финансирования застройки, девелоперы начали распродан меньше новых проектов. Пока государство увеличило плату по (по грибы) изменение ВРИ. В совокупности конец эти факторы – (велико)рослый спрос, замедление старта новых проектов, вето на строительство апартаментов и нарастание платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, подобно как может ускорить цены».
Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами В 2020 году цены возьми новостройки росли небывалыми темпами. Вдобавок эксперты «Метриум» отметили сие в разных секторах рынка, в часть числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя бы ипотечный спрос на них ребром не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя ставка квадратного метра с начала лета увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически достопамятный барьер в 200 тыс. рублей. В операция-классе «квадрат» подорожал нате 14% до 276 тыс. рублей. В премиум-классе квартиры и жилище выросли в цене на 6% (накануне 608 тыс. рублей следовать кв.м), а в элитном – для 3% до 1 млн рублей по (по грибы) кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве. С основные положения года стоимость квадратного метра увеличилась в 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по части нескольким причинам. Первая – ажиотажный желание. В марте произошла девальвация рубля, и многие клиентура. Ant. продавцы конвертировали сбережения в жильё. Следом, после двухмесячного снижения числа сделок изо-за пандемии (апрель-май), потребность подстегнули субсидии на ипотеку.
Дальнейший фактор повышения цен – величина предложения новостроек, которые продаются из-за эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, чего повлияло на конечную цену. До данным «Метриум», в декабре 2020 годы в Москве по новой схеме возводится малограмотный менее 46% квартир. Быть этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное субсидирование фактически удержало цены через снижения и стало одной с основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова. – Без (малого все новые проекты, которые выходят возьми рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – вывоз по бросовым ценам. Ant. импорт на котловане фактически потерял содержание. А высокий ипотечный спрос ускорил оный процесс. Наконец, на возрастание цен влияет вымывание предложения – раскупаются особенно доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, потому средний уровень цен возрастает».
Предсказывание: госполитика, спрос, предложение, цены Кинетика рынка в следующем году в свой черед будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом достаточно продление (или не пролонгация) субсидирования ставок по кредитам, которое нужно завершиться летом 2021 годы. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен изумительный второй половине 2021 возраст.
В первой половине 2021 возраст спрос на новостройки продолжит сужаться. Программа субсидирования ипотеки до этого времени не исчерпала своих возможностей, как бы то ни было далеко не все заемщики имели хватит за глаза денег для первого взноса по мнению кредиту в 2020 году, а к началу 2021 лета они вполне могут их запастись. Ant. потратить. Есть и инвестиционные предпосылки. Так как большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом пользу кого вложений, из-за налога нате депозиты и ослабления рубля они и далее будут вкладываться в жилую застылость.
На этом фоне цены будут умножаться. Ant. снижаться. Поскольку девелоперы строят возьми банковские деньги, они об эту пору не зависят от поступлений средств дольщиков. По им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а отнюдь не демпинговать на старте. За вычетом этого, стоимость квадратного метра вырастет изо-за перехода на эскроу, повышения платы вслед за ВРИ и сокращения предложения.
Рецепт, вероятно, будет сокращаться получи и распишись фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
Бустер: Метриум
Категория: Новости
