Сколько зарабатывают частные инвесторы на новостройках Москвы
Опубликованно 12.08.2021 09:25
Тeмпы рoстa цeн нa квaртиры в нoвoстрoйкax Мoсквы в прoшeдшиe 12 мeсяцeв, пo oцeнкe aнaлитичeскoгo цeнтрa ЦИAН, были мaксимaльными зa пoслeдниe пяточек лeт. Рaзбирaлись вмeстe с экспeртaми, скoлькo зaрaбoтaли чaстныe инвeстoры нa квaртирax, куплeнныx в рaзныe гoды, кoгдa были сaмыe удaчныe мoмeнты интересах инвeстиций, и oстaлся ли у стoличнoгo жилья инвeстициoнный пoтeнциaл.
С пeрexoдoм прoдaж в нoвoстрoйкax нa сxeму эскрoу в июлe 2019 гoдa рoст стoимoсти 1 кв. м в нoвoстрoйкax пo мeрe стрoитeльнoй гoтoвнoсти стaл скрoмнee. Пo oцeнкe ЦИAН, около стрoитeльствe пo стaрым прaвилaм возле влoжeнияx нa кoтлoвaнe дo сдaчи дoмa в эксплуaтaцию рoст цeн дoстигaл в срeднeм 30%, a в нoвoстрoйкax, сдaнныx вo втoрoй пoлoвинe 2019-гo и пoзднee, — 26%.
Рaзрыв в стoимoсти нa рaзныx стaдияx стрoитeльствa будeт и дaльшe сoкрaщaться, прoгнoзируeт рукoвoдитeль aнaлитичeскoгo цeнтрa ЦИAН Aлeксeй Пoпoв. Пo eгo слoвaм, рaнee зaстрoйщики чaстo спeциaльнo выстaвляли шoкoвo низкиe цeнники нa нaчaльныx стaдияx, чтoбы «сoбрaть дeньги нa прoeкт». В нeкoтoрыx изо eврoпeйскиx стрaн, гдe тaкжe применяется схемка с использованием счетов эскроу, несходность в цене «квадрата» и совершенно почти не зависит с стадии строительства, отмечает аналист.
Вместе с тем с 2018 лета на рынок новостроек вышло (целый) короб проектов, которые показали отличную высокооплачиваемость, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Ромаша Родионцев. «Усредненные цифирь по вложениям в некоторые проекты с хорошим потенциалом — через 75% до 111%», — добавляет сюрвайер.
Данные: Est-a-Tet
В ЦИАН подчеркивают, как будто основной рост цен в проектах, которые вышли бери рынок в 2018 и 2019 годах, пришелся безвыгодный на первые годы продаж, а как на 2020-й с его момент) разогнавшимся ростом цен. Сие подтверждает и статистика Est-a-Tet — в некоторых проектах, выведенных в 2020 году, разрастание цен со старта реализации в соответствии с август 2021 года сопоставим с премьерами 2018 лета.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— Для примере нескольких ЖК покажем динамику цен ото старта продаж до сдачи корпуса. Ничего не поделаешь учитывать, что на нарастание стоимости влияет не лишь только общерыночная ситуация, но и распространение стадии готовности.
Корпус № 3а ЖК «Неотапливаемый сад» в Дмитровском районе вышел в продажу в октябре 2016 годы, сдан во втором квартале 2021 годы. На старте цена 1 кв. м составляла 128 тыс. руб., получи и распишись момент сдачи — 193 тыс. руб. В первые неуд года стоимость 1 кв. м увеличивалась сверху 5–7%, в 2019 и 2020 годах — для 15–16%. Разбухание стоимости начался еще в 2019 году, какими судьбами объясняется стадией готовности — в 2019 году в ЖК еще шла отделка.
Корпус № 3 ЖК «Лучи» в Солнцево вышел в продажу в сентябре 2017 лета, сдан во втором квартале 2021 возраст. На стадии котлована значение 1 кв. м составляла 124 тыс. руб., нате момент сдачи — 240 тыс. руб. Следовать первый год стоимость выросла сверху 5,5%, за второй — в 21%, за третий — получай 38%. То есть максимальное сложение пришлось на 2020 годок.
Корпус № 2 ЖК «Люблинский лес» в Люблино начал реализовываться. Ant. покупаться в октябре 2018 года, сдан в первом квартале 2021 годы. На старте цена «квадрата» составляла 123 тыс. руб., сверху момент ввода в эксплуатацию — 220 тыс. руб. Кинетика увеличения стоимости аналогична ЖК «Лучи» — следовать первый год рост всего-навсего на 5%, а в 2020-м — получи 33%.
«Средний рост цены вслед за весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, наивысший — 169%, — рассказывает начальник совета директоров компании «Неприкосновенность-Новострой» Ирина Доброхотова. — 28 проектов перешагнули межа в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, знает)) рост составляет 81%, однопиковый — 171%, показатели 2019 годы — 65% и 142% под лад. Настоящими легендами последних парение стали инвестиции в проекты MR Group, в первую цепочка в «Метрополию» и D1, а в свой черед от Capital Group, как например ЖК «Небо» — на этом месте от старта до верхних этажей зарабатывали сообразно 80% и больше. Из недавнего — Soho+Noho ото Wainbridge принес хорошую прибавление, и быстро».
«Порывистый рост цен (более 2% ежемесячно) начался с Ава 2020 года на фоне ажиотажного спроса получай первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается давно сих пор, — рассказывает Аля Попов. — Ранее подобные темпы отмечались не более в отдельные месяцы (в апреле 2017 возраст, январе 2018-го, ноябре 2019-го)». В результате с Гутя 2020 года по священный 2021-го средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы выросла например на треть.
В ЦИАН приводят иносказание темпов роста цен сообразно отдельным корпусам новостроек, идеже в 2020–2021 годах было видимо-нев продаж. Например, в корпусе № 7 ЖК «Люблинский склад» «квадрат» после год подорожал на 28% (со стадии котлована впредь до стадии отделки), в корпусе № 6 ЖК «Михайловский роща» — на 47% (со стадии котлована по верхних этажей), в корпусе № 1 ЖК I Love — получи и распишись 60% (со стадии нижних этажей раньше отделки), в корпусе № 43 ЖК «Саларьево друг) (города)» — на 26% (со стадии котлована поперед отделки), а в корпусе № 2 ЖК «Румянцево-Зеленый (наряд» — на 47% (со стадии верхних этажей давно отделки).
Оптимальный момент по (по грибы) последние пять лет для того вложений в недвижимость пришелся бери конец 2019-го — основание 2020 года, считает Рома Родионцев. «В 2020 году, в принципе, (бог) велел было войти в проект держи старте и уже через полгода фиксировать хорошую удой», — говорит знаток. Алексей Попов из ЦИАН считает, чисто вкладываться было выгоднее токмо в июне 2020-го — впредь до этого момента цены получи и распишись столичные новостройки росли в пределах 1% в лунный (серп, а после увеличения лимита объединение льготной ипотеке рост рельефно ускорился. «Оптимальным вариантом было содеять сделку в июне 2020-го, порой уже были сняты ограничения, действовала льготная платформа, но цены еще маловыгодный взлетели», — говорит специалист.
Арюха Доброхотова также называет блюдо полугодие 2020-го лучшим временем в целях вложений за последние пяток лет. Инвесторы, которые сделали сие в мае-июне, говорит знаток, в среднем заработали 38% (в оценке безвыгодный учитывается элитный сегмент). «Интересна безграмотный только прибыль как таковая, только и скорость ее накопления — кому-так удалось увеличить капитал в один с половиной раза всего лишь из-за год», — подчеркивает Доброхотова. По части ее словам, стартовавшие в 2020 году проекты все еще принесли своим инвесторам в среднем 37% прибыли. «Хотя девять самых успешных подорожали получай 80% и более. Абсолютный предел роста для премьер 2020 лета — плюс 95% ото стартовой цены», — добавляет спецушник.
По оценке департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Алфавит жилья», в начале 2021 лета на первичном рынке Москвы продавалось 83 ЖК с корпусами сверху ранней стадии строительства. В среднем по части этим корпусам рост стоимости 1 кв. м в продаже вслед первое полугодие составил 20%, круг — от 1% накануне 72%. В 70 из 83 жилых комплексов барыш стоимости «квадрата» составил паче 10%, в большинстве ЖК темпы роста находятся в пределах ото 10% до 25% из-за полгода.
Последние месяцы инвестиционный желание сокращается: рост цен нате треть увеличил порог входа ради инвесторов, отмечает Алексей Попов. Соответственно его прогнозу, с высокой долей вероятности такие высокие темпы роста стоимости «квадрата», делать за скольких в первом полугодии 2021 возраст, мы больше не там видно будет.
«Решение девелоперов до индексации цен зависит в фолиант числе от динамики спроса, а спирт на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую черепок спроса, их выручка сократилась в 18%, а количество оформленных ипотек — бери четверть. Играет свою функция и эффект высокой базы. Как никогда вероятный сценарий — затяжка роста цен до 1% в лунный (серп», — поясняет Попов. Как стертый медный пятак оценки прогнозному росту цен перед конца полугодия дали в агентстве недвижимости «Метриум» и в девелоперских компаниях «КОРТРОС-Сердце родины» и Группа «Родные места».
Сейчас конкуренцию новостройкам создают по сравнению недорогие переуступки частных инвесторов в домах нате высокой стадии готовности, отмечает Ирэн Доброхотова. «Стартовая прайс сегодняшнего проекта должна красоваться не более чем получи и распишись 20% выше показателя годичной давности, — советует советчик. — Например, в ЖК благоустроенность-класса Москвы год отворотти-поворотти была средняя цена 180 тыс. руб. ради 1 кв. м, и те, кто вот-вот выходит из проекта в соответствии с 220 тыс. руб., чувствуют себя чудно. Поэтому ориентироваться надо возьми проекты стоимостью не больше 250 тыс. руб. ради 1 кв. м, тогда есть шанец заработать к концу 2022 годы около 30%. У стартов ровно по 300 тыс. руб. вслед за метр (+/- 5%) сейчас возможности порядка 20% на ближайшие один с половиной года».
По оценке ЦИАН, привкус переуступок между физлицами получи и распишись рынке новостроек в июле-августе 2021 лета вдвое ниже, чем бадняк назад: 2,6% против 5,3%. «Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 лета, — прогнозирует Алексей Попов. — Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь получи и распишись рост цен к этому времени что за счет увеличения стадии строительства, таково и за счет рыночных факторов».
При выборе объектов про вложений сейчас Попов советует превратить внимание на квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя себестоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прибыль за год — 19% (с 200,7 тыс. руб.). Сие чуть выше, чем в целом в области вторичному рынку (+15,4%). Максимальный рост стоимости пятиэтажек перед снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам после счет возможности переселения в новейший дом без доплаты», — говорит дока.
В категории новостроек для инвестиций не возбраняется рассмотреть апартаменты, считает Попов. «Получи и распишись первичном рынке они стоят сверху 10–15% меньше, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. Сверху вторичке такой дисконт безлюдный (=малолюдный) сохраняется — различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. Ведь есть при переходе недвижимости изо категории новостройки в категорию «ото собственника» апартаменты пуще прибавляют в цене, чем квартиры. Обиталище выгодно покупать и тем, кто такой хочет заработать на сдаче в аренду, эдак как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды действительно нет. Поэтому за расчёт более низкого порога входа число окупаемости таких инвестиций слабее», — говорит аналист.
Говорить об инвестиционном потенциале новостроек на днях имеет смысл только более или менее отдельных проектов и даже конкретных лотов, считает важный директор агентства недвижимости «Бревно Тон» Наталия Кузнецова. «Так как уровень цены даже для старте закрытых продаж находится получай предельном уровне, приходится исправно выбирать не только расчёт, но и конкретный лот. Сие может быть необязательно малоформатный лот. Могут дать инвестиционный выигрыш и лоты большей площади, коль (скоро) на них есть резервированный спрос в локации проекта, — делится рекомендацией Кузнецова. — Шанс «цен на котловане» все прошло, поэтому оценка потенциального проекта с целью инвестирования должна измениться в корне и иметь отправной точкой задолго до объявления старта реализации. Получи и распишись первый план выходит изучение не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, же и качественных параметров — проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир согласно площади, видовым параметрам, этажности. Благо в 2013–2018 годах существенный акцент был сделан получай низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, ведь сейчас нужно оценивать откинутый спрос в локации».
Самые интересные с точки зрения доходности проекты безотлагательно, по мнению Кузнецовой, — новостройки торговля-класса точечной застройки, мало-: неграмотный более двух-трех корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя такса квадратного метра может повышаться на 2,5–4,5% в диск).
Читайте также:
Категория: Строительство
