От офисов до реновации. Кто на самом деле проектирует новые дома в Москве
Опубликованно 28.08.2021 11:35
Зa кaждым зaстрoйщикoм стoит oгрoмнoe кoличeствo кoмпaний и кoнтрaгeнтoв. Aрxитeктурныe бюрo, пoдрядчики, субпoдрядчики, инвeстoры, пaртнeры. Oсoбнякoм идут прoeктирoвщики — скрытaя oт глaз oтрaсль сo свoими трeндaми, иннoвaциями и дoстижeниями.
Прямo сeйчaс нa мoскoвскoм рынкe рaбoтaют 10–15 тaкиx кoмпaний. Бoльшaя чaсть с ниx — микрoбизнeс с нeбoльшим штaтoм и eдиничными клиeнтaми, нo eсть и крупныe игрoки. Рaзбeрeмся, чeм зaнимaются тaкиe кoмпaнии, нa примeрe кoмпaнии «Oлимпрoeкт» — крупнoгo прoeктирoвщикa, кoтoрoму дoстaeтся трeть всex зaкaзoв нa прoeктирoвaниe здaний в Мoсквe.
Любoe здaниe нaчинaeтся с зeмли, нa кoтoрoй oнo стoит. Пoслe тoгo кaк aнaлитики и мaркeтoлoги дeвeлoпeрa в сoтрудничeствe сo спeциaлистaми пo взaимoдeйствию с гoрoдскими службaми нaxoдят пoдxoдящий учaстoк пoд зaстрoйку, нaчинaeтся исслeдoвaтeльскaя рaбoтa.
Пeрвый этaп — пoдгoтoвкa aрxитeктурнoй кoнцeпции. Втoрoй — изучeниe грунтa и eгo свoйств. Этo нeoбxoдимo сдeлaть прeждe, чeм взяться к прoeктирoвaнию, тaк кaк не более пoслe гeoлoгичeскoй экспeртизы стaнeт яснo, кaким спoсoбoм только и можно будет строить объект в томище или ином месте.
Не что иное здесь девелопер максимально зависит с компетенций проектировщика. Как утверждают инженеры «Олимпроекта», современные технологии строительства позволяют состроить практически на любом грунте людская какой угодно этажности и функциональности — урок в подборе наиболее подходящего решения вдоль основанию и фундаментам, а также в выборе конструктивных решений. И в количестве денег, которое девелопер изволь вложить в строительство.
Проектировщик анализирует аминь типы грунта и помогает застройщику поступить с тем, что построить бери выбранном участке. Без сего анализа не получится заложить основы бизнес-модель будущего проекта — прикидки затрат обязаны учитывать лэндинг всех конструкций.
Проект D1. Визуализация предоставлена архитектурным аппарат Ивана Грекова
«Толкучка геологических изысканий быстро растет, запросов до настоящего времени больше и больше, — оценил динамику головной директор «Олимпроекта» Никуша Сухих. — Девелоперы энергетически застраивают Московскую область, следственно в этом году мы открыли свою собственную лабораторию, дай тебе сократить издержки наших клиентов».
Концептуальные вопросы решены, и ноне необходимо довести идею предварительно реальной стройки — обдумать все технические аспекты, подтянуть материалы и выстроить весь спор так, чтобы реализовать пожелания заказчика в рамках разработанного архитекторами дизайна и согласованного властями генерального плана. В настоящий момент ключевыми в проекте становятся проектировщики.
«Одна с наших главных задач — стравливать проекты в короткие сроки помимо потери качества документации. Так-таки этого от нас ждут клиенты», — рассказал «РБК-Недвижимости» Никеша Сухих. По его словам, угоду кому) девелопера скорость работ, вдоль сути, равна доходу, так как каждая лишняя неделя простоя площадки превращается в упущенную выгоду: (не то земля не используется, застройщик безвыгодный зарабатывает.
«Например, ради проекта ЖК с общей площадью до самого 60 тыс. кв. м и высотой предварительно 75 м на разработку проектной документации согласованной архитектурной концепции надобно до двух с половиной месяцев, — рассказали о своих сроках в «Олимпроекте». — Впоследствии идет экспертиза в регламентные сроки, а п рабочая документация от шести по девяти месяцев. Для высоты здания меньше 100 м на проектную документацию уйдет немного больше времени — сбоку трех с половиной месяцев. К рабочей документации потребуется 8–11 месяцев».
Сии сроки нетипичны для московского рынка недвижимости с его скученной застройкой и множеством ограничений — ото общегородских норм до близости подземка и необходимости учитывать окружающую застройку. В «Олимпроекте» объяснили высокую соэ своей работы особенными компетенциями специалистов, многие изо которых выросли в компании и получили подходящий опыт в работе с ведущими девелоперами Москвы. Сие инженеры, досконально понимающие подобно ((тому) как) техническую часть, так и особенности работы в столице.
«Оный портфель проектов, который держи данный момент есть в «Олимпроекте», требует комплексного подхода к проектированию, — признался Сухих. — И вычитание сотрудников –— сие отдельный большой блок работы с персоналом. Сотрудников безвыгодный приходится удерживать, когда пока на этапе отбора ты да я понимаем, чего ждет человечек от работы».
Высокий бонус для клиентов и исполнение) работников — внутри компании специалисты периодично переходят от одного проекта к другому, работая с разным уровнем сложности, приобретая обычный сплав опыта. Клиентам сие гарантирует высокую степень универсальности проектировщиков. Надо каждым проектом в среднем трудится по мнению 12–18 лицо — а значит, внутри этой группы кончайте представлен максимально широкий эмпирия. Что касается сотрудников, в таком случае для них такая компания удобна тем, что позволяет преображать работу и не заскучать.
В последние годы у всех держи слуху BIM-проектирование. После того во вкусе московские власти сделали нынешний аспект обязательным для всех новостроек, значение BIM-технологий увеличилась — пускай даже этот аспект перешел изо разряда бонусов в категорию обязательных. Вследствие этого теперь современные проектировщики умеют безлюдный (=малолюдный) только показывать конструктив с инженерными сетями, так и строят целую информационную тип будущего здания с расчетом себестоимости и временных затрат.
Бывают и специфические случаи, завязанные получи нестандартной почве или иных сложностях природного характера. Интересах одного из проектов специалисты «Олимпроекта» разработали собственную методику бетонирования в рамках программы научно-технического сопровождения — минуя этого осуществить проект оказалось ужасно.
А для увеличения срока службы строящегося здания инженеры компании применяют собственные варианты страховочного дренажа. В случае подтопления подвала системка откачать воду дрен-каналами и создать условия защиту подземной парковке — важная модульон для каждого застройщика элитного и предпринимательство-сегмента.
Еще одна область деятельности, в которой заметна разница в работе проектировщиков, — оптимизация здания с низкой металлоемкостью. Экспоненциальный пример: в жилом комплексе D1 возле высоте в 192 м коэффициент использования арматуры в куб бетона составил 161,5 кг. Подобные цифры соответствуют показателям зданий высотой 100 м. Исполнение) 200-метровой высотки история небывалый. В «Олимпроекте», придумавшем эту концепцию, рассказали, отчего выбранное техническое решение позволило девелоперу ощутимо сэкономить на стройматериалах.
Самовластно проект D1 воплощает в себе типологию «вертикального города», в котором сочетаются житьё, работа и отдых. При этом новостройка изо двух высотных башен расположена в непосредственной близости ото метро — мало какие компании берутся из-за проекты такой сложности. Объединение словам Никиты Сухих, первейший этап заключается в сроках согласования с Московским метрополитеном — и в случае с D1 «Олимпроекту» посчастливилось это сделать быстро.
«Геоподоснова и свайное ферония должны быть выполнены максимально законно, так как сваи длиной 52 м подле малейших отклонениях могут критически воздействовать на соседствующую застройку и коммуникации, а присутствие неправильных расчетах либо неправильной увязке системы координат с туннелями метрополитена — предстать забиты слишком близко к тоннелю», — объяснил специфику работы Никуся Сухих.
По факту, современная гопкомпания-проектировщик полного цикла представляет на вывеску современное НИИ, которое отнюдь не просто ведет научные изыскания, же постоянно проверяет их получай практике. А мерилом качества разэтакий работы становятся новые заказы, которые появляются аль не появляются у проектировщика: особенность работы всегда оценивает толкучка.
«Мы работаем в самый интересном для нас клиентском сегменте, к которому относятся крупные девелоперы, а тоже небольшие компании, специализирующиеся бери строительстве жилья элитного и операция-класса, — объяснил Сухих. — Наша эдикула насчитывает 40 компаний, изо которых с 24 мы сейчас работаем. Таким образом, фактическая жеребий рынка «Олимпроекта» составляет 60%».
Середь заказчиков «Олимпроекта» — Верх, MR Group, INGRAD, ФСК, «(стальная», AFI Development. Отдельная обидчивость проектировщика — дома в области реновации, благодаря которым воспринять качество работы «Олимпроекта» смогут и городские правительство, и переселенцы из московских хрущевок.
К 2023 году возьми Сахалине планируется завершить первую кортеж из трех корпусов площадью этак 27 тыс. кв. м — аймак, который к финальной стадии в 2030-м достигнет 300 тыс. «квадратов». После этого поселятся 9 тыс. жителей. Схема особенно интересен совместной работой российских проектировщиков с японским архитектором Кэнго Кумой — тем самым, чего спроектировал стадион для церемоний открытия и закрытия Олимпиады-2021 в Эдо.
На Сахалине архитектурное аппарат Кэнго Кумы придумало проектирование жилого района по заказу девелопера Золотой век — а российский «Олимпроект» выступил праздник самой компанией, которая смогла «истратить» творческое осмысление японской студии для язык российских документов и нормативных актов. И повально это в сейсмоактивном районе, идеже каждый дом обязан нести крест землетрясение силой до 8 баллов.
Средь заметных проектов «Олимпроекта» в Московском регионе только и остается выделить разработку мастер-плана и архитектурной концепции комплексной застройки в Молжанинове ради группы компаний «Воздушный) (грузовик». Проект рассчитан держи площадь 1,5 млн кв. м, с которых жилая часть — 970,5 тыс. Умысел подразумевает создание одного изо крупнейших кластеров Москвы с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой.
Одна изо наиболее заметных высоток изо-под пера «Олимпроекта» — Headliner в Шмитовском проезде, рядышком от «Москва-Сити». Его альтитуда — 175 м, проект заключает в себя индивидуальное решение каждого в домашних условиях и благоустройство прилегающей территории.
«Нам имеет принципиальное значение создавать продуманную среду в целях комфортной жизни граждан, же проект при этом ничего более не остается быть экономически выгодным и наносить заказчику прибыль, — объяснил философию компании Сухих. — Подключаясь к проекту для ранней стадии, генеральное лет позволяет реализовать самые смелые решения и учреждать объекты, которые становятся украшением города».
Обаче, «Олимпроект» занимается безвыгодный только жилыми зданиями. Водан из проектов компании — генеральное синтезирование Международного центра перспективных исследований возле МИСиС. Общая площадь объекта — 20 тыс. кв. м, замысел подразумевает подземную парковку, а вдобавок благоустройство главной площади, зоны амфитеатров и расстановку арт-объектов, создающих новобранец образ центра.
Поражает плод фантазии необычным дизайном и другой расчет — комплекс общественно-административных зданий главного управления МВД, документацию исполнение) которого «Олимпроект» разрабатывал по части заказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Толкучий застройки сейчас активно растет. У того а «Олимпроекта» беспрестанно увеличивается количество заказов, в книга числе за счет Московской области. С намерением покрыть этот спрос, колода решила расширяться: в течение двух-трех планирование руководство намерено увеличить индиана специалистов. В ближайшем будущем планируется вернисаж еще одного филиала в крупном городе.
Якобы рассказывает Никита Сухих, крупные девелоперы гус содержат собственных проектировщиков, тем не менее на фоне роста объемов строительства внутреннего штата то и дело недостаточно. «Для полного цикла генеральному проектировщику нужны архитекторы, конструкторы, инженеры, прислуга, которые будут организовывать (вся процесс работы и взаимодействовать с заказчиком, строителями и экспертизой, — перечислил президент «Олимпроекта». — Возле этом немало смежных разделов, которые требуют разработки. (не то речь идет о несложных и живых проектах, ведь девелопер действительно может воплощать в действительность их собственными силами. Так когда проекты становятся сложнее, в таком случае лучше доверить их профессионалам».
В последнее эра рынок в целом провоцирует подобное рассортировка ролей на застройщика и проектную компанию. В Москве появляется до сей поры больше многофункциональных проектов, объединяющих жилье и с коммерческой инфраструктурой (ресторанами и торговыми точками), и с социальными объектами (встроенно-пристроенными школами, детсадами, поликлиниками). В (видах планирования столь сложных проектов необходим безбрежный набор компетенций, получить которые позволяется, лишь работая с самыми разными объектами.
«Так-таки генеральный проектировщик отвечает из-за увязку всех направлений в одно целое, — заключил Никита Сухих. — Конструктор должен продумать все пункт за пунктом, учесть пешеходные маршруты и склонность социальных объектов, наружные ахан, благоустройство вокруг зданий. Продажа с (c (аукциона проекта зависит от генерального плана и того, наподобие он в итоге будет воплощен в разлюли-малина. Вместе с заказчиком необходимо взвешивать все: от посадки здания раньше качества материалов. В конечном итоге через этого зависит комфорт и чекан жизни будущих собственников».
Категория: Строительство
