Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья
Опубликованно 30.12.2021 13:40
В дeкaбрe Минстрoй РФ рaзрaбoтaл зaкoнoпрoeкт, нaпрaвлeнный нa лeгaлизaцию стиxийнoгo рынкa aрeнды жилья в Рoссии. Этo плaнируeтся сдeлaть чeрeз гoсудaрствeнную oнлaйн-плaтфoрму, нa кoтoрoй влaдeльцы пoмeщeний будут oбязaны oфoрмлять сoглaшeния. Экспeрты «Мeтриум» рaсскaзывaют, кaк вывoд изо тeни рынкa aрeнды мoжeт пoвлиять нa квартирный и ипoтeчный сeктoрa, a тaкжe нa пoвeдeниe пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй жилья.
Пo oцeнкaм сoциoлoгoв, в Рoссии сдaют в aрeнду 7% жилoгo фoндa, a пo мнeнию гeнeрaльнoгo дирeктoрa «Дoм.рф» Витaлия Муткo – дo 10%. В пoдaвляющeм бoльшинствe случaeв пользу кого гoсудaрствa эти сдeлки oстaются нeвидимыми. Тaк, в 2017 гoду (пoслeдниe дoступныe oфициaльныe дaнныe), Рoсрeeстр зaрeгистрирoвaл всeгo 2,4 тыс. дoгoвoрoв кoммeрчeскoгo найма помещений.
Близ этом пользуются арендным жильем в России рядом 6,9 млн домохозяйств. Сие значит, что практически сполна рынок аренды в стране «темный» или «мышиный», то есть в последнем случае владетель помещения и его житель заключают соглашение, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению не менее в случае спорных ситуаций.
В летнее время 2021 году президент Воля Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой на «белого» рынка аренды. Минстрой разработал билль о развитии такой системы. Предполагается, в чем дело? все сделки будут отмечаться на этой платформе. Выкладки между собственником и нанимателем тоже будут проходить в ГИС. Из-за отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит ремиз в 5 тыс. рублей, а за вычисления в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, в духе внедрение такой системы может воздействовать на рынок жилья в целом.
1. Взаимосвязь рынков жилья и аренды усилится Русский рынок аренды сравнительно куцый, так как в РФ велика недоля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры аль дома). Между тем в других странах сей показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Что-то около, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, кайфовый Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В сих странах процессы на рынке жилья и аренды вплоть связаны друг с другом, оттого что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами ни дать ни взять равноценные способы решить квартирный вопрос.
В России в силу разных причин, в книга числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, половничество рассматривается как временный, небезопасный, вынужденный способ обеспечить крышу по-над головой. Если властям удастся наставить порядок в этой сфере, ведь привлекательность аренды может увеличиться. Найм квартиры будет чаще рассматриваться не хуже кого возможная альтернатива покупке alias ипотеке. Соответственно, арендное жилье достанет естественным «конкурентом» собственного, будто будет влиять на цены и ставки, требование и предложение, строительство и ипотеку, во вкусе происходит в развитых странах. По мнению прогнозам экспертов ОНФ, с через ГИС возможно легализовать по 70% рынка аренды задолго. Ant. с 2030 года. Это составляет этак 175 млн квадратных метров не то — не то два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
2. Энергичность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится Больше привлекательной аренда может комплекция на фоне текущей ситуации возьми рынке продажи жилья. Ради последний год цены получи новостройки выросли на 20-30% в зависимости ото динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких но пределах. Одновременно завершается стоит на повестке дня период сравнительно низких ипотечных став. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. (не то в начале года ипотеку допускается было получить под 5-7% годовых, в таком случае сейчас, по данным «Жильё.рф», на новостройку банки дадут в ссуда деньги под 9,5%, а держи «вторичку» – почти 9,6% годовых.
При этом обстоятельства с доходами населения остается сложной, а вероятный спрос на жилье изо-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях половничество становится доступной альтернативой покупке, тем больше если наниматели жилья будут паче защищены от произвольного повышения пруд, внезапного разрыва соглашения, сдвоенный сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые унич сейчас.
3. Аренда может мобилизовать часть возможных покупателей дорогого жилья Юридическая явность и государственный контроль над арендой могут впутать на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы корпуленция покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением самый существенный ставки повышаются и ставки ровно по депозитам. Сегодня банки предлагают по (по грибы) рублевые вклады на бадняк 7-9% годовых. В таких условиях господин суммы, достаточной для покупки квартиры, может нассать эти средства на вклад в банк, а на вырученный барыш снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – состояние, достаточные для покупки мелкотравчатый квартиры в московской новостройке затея-класса, – принесут вкладчику из-за год 1,23 млн рублей близ ставке 8,20% годовых. Ежемесячная превращение в капитал составит порядка 108 тыс. рублей. Сего вполне хватит, чтобы сбросить в столице квартиру в историческом центре, а по части завершении срока аренды и депозита хлеб можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью переторговывать квартиру.
4. Повысится активность инвесторов Понятные взгляды игры и рост спроса возьми аренду привлекут в отрасль побольше инвесторов, планирующих сдавать жилье или — или апартаменты в найм. Вывод с тени рынка аренды поможет сберечь и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и уймись добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит кончать сделки, дополнительные соглашения и шоферить расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что же существенно упростит управление арендной недвижимостью ради инвестора.
Сейчас доля инвесторов через общего числа клиентов варьируется через 10% до 15%. Увеличение спроса на аренду приведет к повышению их активности возьми рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще получать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют еще большую часть помещений в новостройках Москвы. Вот и все активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
5. Нерентабельность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут Опять-таки, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется запрягать новые расходы. Власти каждогодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей вот то-то и оно потому, что почти кончено сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством малограмотный делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, руководящие круги пытаются установить контроль надо этим денежным потоком. Сие значит, что с арендной выручки придется расквитаться налог.
Если сейчас кассовость сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет круглым счетом 5%, то при необходимости взнос платы НДФЛ (когда арендодатель – физическое дыня), доходность может сократиться по 4,3%. Однако если собаковладелец зарегистрируется как индивидуальный деятель на упрощенной системе налогообложения река получит патент, то некто сможет отдавать государству маловыгодный 13%, а 6% арендной выручки, и между тем доходность удастся удержать получи уровне 4,6%. В любом случае бугор защищенности участников арендного рынка таково или иначе приведет к росту арендных пруд, так как владельцы жилья будут укладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Узаконение “серой” аренды достаточно важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участвователь партнерской сети CBRE). – Между тем это не будет быстрым процессом в силу того, что-то рынок аренды относительно короткий, и далеко не все собственники жилья с радостью будут записываться в ГИС. В целом аренда может основные черты “конкурентом” застройщиков и продавцов, да она останется слабым “игроком”, вследствие чего что россияне все в одинаковой степени будут стремиться к тому, пусть обладать собственным жильем».
Акратотерм: Метриум
Категория: Новости
