Стоит его покупать жилье этой осенью или ждать ценового дна

Опубликованно 25.12.2017 11:42

В Москве на первичном и вторичном рынках жилья, эксперты отмечают снижение цен и избыточного предложения и низкого спроса. В то же время, по их оценке, в целом ситуация на столичном рынке недвижимости лучше, чем три года назад, но доходы населения не растут.

Игроки рынка недвижимости рассказали "РБК-недвижимости", стоит ли покупать жилье этой осенью или ждать ценового дна, оценка текущей ситуации и перспективы на ближайшее будущее.

"Продавцы готовы идти на скидки"

Оксана Vranova, Председатель Совета директоров группы компаний "МИЭЛЬ":

— Сегодня на рынке новостроек Москвы наблюдается переизбыток поставок, особенно в массовом сегменте. Таким образом, в условиях относительно высокой конкуренции, застройщики снижают стоимость. Средневзвешенная цена достигла минимальной цены за последние четыре года и составил 191,8 тыс. рублей. 1 кв. м. Наряду с этим, и средние ставки по ипотеке составляет всего 10%. Доступная ипотека — основным двигателем спроса, и сегодняшние ставки мотивировать покупателей, которые думали о покупке недвижимости, принять решение.

Поэтому мы можем сказать, что на первичном рынке сложилась достаточно привлекательные условия на покупку — широкий ассортимент (около 3 миллионов квадратных метров жилья), доступным ипотечным ставкам и благоприятной ценовой конъюнктуре. С другой стороны, есть покупатели, которые предпочитают отложить покупку квартиры в конце года, опираясь на традиционные новогодние скидки.

Если мы обратимся к вторичному рынку, с середины августа было очень заметное увеличение числа сделок. Этому способствовало повышение доступности ипотечного кредитования: снижение ставок по ипотечным кредитам, некоторые банки получение ипотечного кредита без первоначального взноса. Такие возможности значительно стимулировало потребительский спрос. Кроме того, продавцы на вторичном рынке часто готовы идти на скидки, что также приводит к увеличению сделок.

Удобные ставки по ипотеке и увеличили продавцов гибкость создает благоприятные условия для покупки жилья. На вторичном рынке Москвы отмечен незначительный рост цен — на 0,8%, до 215,9 тыс. руб. за 1 кв. м. м. Это связано с вымыванием с рынка наиболее ликвидных предложений. Можно предположить, что эти тенденции сохранятся до конца 2017 года.

Основной спрос сегодня-это жилье для себя, а 90% сделок на рынке проводится с целью решения своих жилищных проблем покупателей. Инвестиционный спрос, мы не видим, он фактически исчерпаны в 2014 году на фоне стремительно растущего курса. Сегодня доля инвестиционных покупок не превышает 10%, и такие операции выполняются только в крупномасштабной, малобюджетные проекты с хорошей транспортной доступностью. В то время как покупательная способность остается низкой.

"Наверное, это продолжение сценария на 2016 год"

Владимир Kashirtsev, Генеральный директор компании "Азбука Жилья":

— Есть два фактора, которые влияют на решение покупать или не покупать квартиру сейчас, "вторичку" или новостройку. Первый фактор — жизненную ситуацию. Состав семьи совместно проживающих с одним человеком, может измениться. В соответствии с размером семьи, а также место работы человек выбирает город, район, квартира для комфортного проживания. Второй фактор-инвестиции в недвижимость или сбережения денежных капиталов ясной и простой способ. Рынок жилой недвижимости остается определенный процент покупателей, которые зарабатывают на росте стоимости новых зданий при строительстве дома. На рынке вторичного жилья практика покупка квартиры для последующей сдачи в аренду.

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости Москвы и Московской области более благоприятны, чем три года назад, если вы посмотрите на рынок без учета личных доходов населения. Кроме того, в течение последних трех лет снижается средняя стоимость покупки жилья, цены на новостройки стабилизировались, условия покупки становятся все более привлекательными. Стоимость квартир на вторичном рынке всегда была выше цены на новостройки, но сейчас они почти равны. Наряду с этим, ставки по ипотечным кредитам банки находятся на самом низком уровне за всю историю ипотечного рынка. Изменения в законодательстве Российской Федерации привело к снижению числа и укрупнения строительных компаний, которые не заинтересованы в дальнейшем снижении цен на квартиры. Качество, продуманность домов строится каждый год и с каждым пришли на рынок в проекте улучшает.

На первичном рынке рост цен до конца года не ожидается. В настоящее время цены в сегменте новостроек, а застаивается. Если мы проанализируем динамику средних цен на 1 кв.. м без учета элитной недвижимости с августа по декабрь за последние два года, в 2015 году средняя цена снизилась на 3,2%, за тот же период в 2016 году незначительно скорректировался на 1,6%. Вероятно, продолжение сценария на 2016 год.

На вторичном рынке за последние 2,5 года происходит постепенное снижение средней цены 1 кв. м без учетом сезонности. За периоды август — декабрь 2015 года, снижение на 3,2%, а в 2016-м за тот же период на 3,9%. До конца года можно ожидать дальнейшее снижение на 2-3%.

"До конца года цены останутся на прежнем уровне"

Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании "Бест-новострой":

— Конечно, есть более или менее благоприятные моменты для жилья, но не стоит откладывать покупку, если необходимость решения этой актуальной проблеме. И если мы говорим о покупке квартиры для себя, для собственного проживания, то сегодня самое подходящее время: в распоряжении покупателя-это не только уникальный, цены на недвижимость, но и широкий спектр проектов в старых границах Москвы и привлекательные условия по ипотеке за всю историю жилищного кредитования (сегодня тарифы на 7,4 процента, год назад, даже по ипотеке с государственной поддержкой от 11,4 процента).

В то же время в пользу покупки показывает и многократно повысило качество проектов за счет усиления конкуренции девелоперы сегодня предлагают интересные решения в рамках регулярного комфорт-класса, и даже те, кто не планировал что-то покупать на первичном рынке, начинают думать о продаже своего "вторичку" и покупают жилье только потому, что "хочу новый".

Купить квартиру на вторичном рынке сегодня также вполне подходящий период, так как именно этот сегмент составляет не менее 80% предложения продается со значительной сделки, и поэтому можно найти хороший вариант по выгодной цене.

До конца года цены на столичном рынке новостроек останутся на прежнем уровне, увеличение экспозиции не влечет за собой снижение цен значительно исключает их роста (связанные с повышенной готовности) в уже реализованные проекты. Например, в массовом сегменте — проектов в эконом-и комфорт-класса — средняя стоимость квадратного метра с начала года остается на стабильном уровне, коррекция не превышает 1% в любом направлении.

Два квартала подряд дорогой квадратный метр в элитных новостройках, и только в новостройках бизнес-класса средний уровень цен показывает незначительное снижение в связи с выходом на рынок новых проектов. Кстати, по этой причине данный сегмент является наиболее привлекательным с инвестиционной точки зрения (рентабельность инвестиций в новый бизнес и премиум класса может достигать 15-17%).

Кроме того, рынок достаточно надежно поддерживается стабильным спросом — с начала года объем экспозиции в столице на первичном рынке увеличился на 20%, в то время как Федеральная регистрационная служба отметила рекордное количество сделок по договорам долевого участия.

Если говорить о перспективах, коррекция цен может быть более или менее заметны только с началом программы обновления, когда рынок начинает идти излишки квадратных метров, построенного в рамках программы. Но эта коррекция может быть проявлено только в сегменте комфорт-класса на фоне значительного объема предложения, и если громкость постепенно, процесс будет плавным.

"В среднесрочной перспективе, скидка будет принимать 20-30% продаж"

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость":

— В кризис покупатели, считающие каждую копейку, соглашаются на сделку, исходя в основном из их реальных потребностей в жилье. Наибольшим спросом среди покупателей в Москве "вторичный рынок" ориентирована на данный момент на поляков: он используется в качестве качественного жилья, и большинство низким уровнем конца серии.

Варианты из первой группы наиболее привлекательны для потребителей, готовых платить за хороший вариант за адекватную цену или даже больше заявленной — чаще всего эти апартаменты находятся в современном здании и безопасном районе. Как для покупателей второй категории, в силу определенных обстоятельств (в основном из-за отсутствия финансовых ресурсов) наиболее важным фактором при покупке квартиры для них является минимальным значением объекта.

Тех потенциальных покупателей, для которых этот вопрос, образно говоря, не горит, можно подождать до достижения вторичного жилья ценовое дно рынка (по нашим прогнозам, это произойдет через год или два), чтобы купить собственность по самой низкой стоимости. Однако, по нашим наблюдениям, любители рынке часто упустить подходящего момента и заключить сделку с отсрочкой, покупка квартиры по более высокой цене.

Мы предупреждаем, что на данный момент в столице "Вторичка" доля сделок с дисконтом, достигает 87%, средняя скидка в размере 8.6%. И если вы действительно проанализировать результаты прошлых сделок, мы видим, что за последний год цены на вторичное жилье снизились не менее чем на 15%. Можно предположить, что стоимость объектов на вторичном рынке недвижимости будут снижаться и далее, и достижения ценового дна в этом сегменте мы фиксируем примерно через год или два он достигнет 10-15% по сравнению с текущей стоимости жилья.

По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе, скидка будет принимать 20-30% продавцов не готовы снижать цену, и большинство из них являются участниками альтернативных сделок, что важно, а не цена продажи жилья, и суммой, полученной после продажи одного объекта и покупка другого. Более гибкое поведение продавцов-это фактор, который также повлияет на снижение цен в Москве на "вторичке".

Каковы преимущества покупки квартиры в этот самый момент, прежде чем пол цены? Во-первых, в сегменте вторичного жилья старой Москвы объем предложения в четыре раза выше, чем уровень спроса, и в результате покупатели имеют очень богатый выбор. Во-вторых, с продавцы готовы предоставлять скидки, вы можете договориться о продаже недвижимости в прямом смысле слова завтра, уменьшается, стоимость.

Таким образом, настойчивость в поиске, покупатель может найти объект с отличными качественными характеристиками, выставлены по привлекательной цене, по которой лот не может быть предложен для продажи на докризисном рынке недвижимости (или мгновенно исчезнет с рынка из-за повышенного спроса на этот лакомый кусок).

"Хорошее время за последние три года"

Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп", участником партнерской сети компании CBRE:

Сегодня на рынке первичного жилья в Москве находится на стадии цикла, когда для покупки дома более выгодным. С одной стороны, тенденция к увеличению средней стоимости квадратного метра, которая впервые за полтора года преодолел отметку в 150 тысяч рублей. Напомним, что в посткризисный период 2015-2016 цены колебались на уровне 140-145 тысяч. с другой стороны, по-прежнему существует сильная конкуренция, высокие цены (в среднем составляют 7%, а в некоторых проектах достигает 15-17%).

Другими словами, приходите сегодня на рынке, покупатель может воспользоваться посткризисное снижение цен и, тем не менее, приобрести жилье, пока цены не "идти в наступление". Так что, на мой взгляд, осенью 2017 — хорошее время, чтобы купить, по крайней мере, за последние три года.

Пожалуй, главный фактор, который позволяет нам расти спрос-это общая стабилизация экономической ситуации. Во многом, оптимальное сочетание цены 2016 давал покупатели надеются, что ситуация с курсами валют, политической повестки дня и других факторов в ближайшем будущем не изменится, и, следовательно, вы можете реализовать ваши планы по покупке жилья. ВВП в 2017 году впервые показал рост в посткризисный период. В первом полугодии он вырос на 1,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Именно в такой среде клиенты охотнее планировать дорогие покупки, берут ипотечные кредиты.

На мой взгляд, резкого роста цен следует ожидать. Сегодня девелоперы продолжают идти за настроениями клиентов, но с оглядкой на жесткой конкуренции. При таких обстоятельствах прямое повышение цен вряд ли станет массовой тенденцией. Я ожидаю, что до конца года сохранится осторожная тенденция к росту цен, но новые проекты все еще могут сбить средний уровень. В наиболее ликвидных проектах, однако, цены будут продолжать расти примерно на 1-2% в месяц благодаря высокой покупательской активности и увеличения стадии готовности.

Категория: Недвижимость