Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья будут меняться на рынке
Опубликованно 02.01.2018 13:14
Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря текущего года провести постепенную замену долевого строительства банковских кредитов и других источников финансирования. Переход к схеме проектного финансирования для застройщиков, которые должны минимизировать риски граждан, должно занять три года.
Это означает, что в будущем застройщики не смогут привлекать средства от инвесторов для финансирования строительства. Эта практика ограничивает участие физических лиц в жилье действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование строительства через банки.
Главная цель нововведения — решить проблему обманутых дольщиков. "Граждане не будут рисковать своими средствами и приобрести уже построенные дома, которые можно приобрести. Но нужно, чтобы цена квадратного метра была не заоблачная, и банки были готовы дать кредит под щадящий процент", - так в комментарии "РБК-Недвижимость" объяснил необходимость изменения глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция "РБК-недвижимости" понять, каковы риски для покупателей новостроек примут новую схему финансирования, и как это отразится на рынке жилья в России.
Альтернативные долевому строительству
В настоящее время около 80% зданий в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Данная схема предполагает, что жилищное строительство финансируется из акционеров — физических лиц, которые, по сути, делить все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого проекта строительства: совместное финансирование, Банковское дело (проект) финансирования и собственных средств разработчиков. "Собственных средств застройщика составляет от 20% до 40% от общего объема капиталовложений, необходимых для строительства частного жилого комплекса], со-финансируется около 50%. Остальное-заемные средства от кредитных организаций (финансирование проекта, не более 50%)", — сказал заместитель генерального директора концерна "Крост" Марина-Любельский. Но на практике застройщик выбирает не более 30% выделенных кредитный лимит на проект, а продажи будущей метров начнется детский сад с начала строительства, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Финансирование проекта, который должен стать через три года, предполагает, что строительство будет в основном финансировать Банк. В этой конкретной схемы и условий взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новых зданий пока не объявлена. В развитых рынках недвижимости (см. ниже) в этой схеме, Банк инвестирует в продаже жилые проекты и выступать в качестве обеспечения долговых обязательств и возврат кредитной организации происходит не за счет застройщика активы и денежный поток по новому проекту. Другими словами, строительство дома-это деньги Банка. А проектное финансирование не означает, что ставки кредитования в финансировании проекта может быть значительно ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
"Новая схема будет удалена для граждан риска потерять свои инвестиции в строящееся жилье, не попав в квартиру. Для разработчиков, чтобы упростить механизм привлечения средств на строительство (а не много людей, это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимается риск несоответствия объемов привлекаемых этапах финансирование работ будет осуществляться в пределах утвержденной суммы по мере необходимости", — сказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилищного строительства и снижает риски для государства снижает "вероятность необходимости бюджетной поддержки сектора", - добавил министр. Это означает, что дом, в случае неисполнения обязательств строители не будут достраивать за счет государственного бюджета, а деньги из банков, финансирующих проект, или страховых компаний.
Как перейти на новые схемы
Первая стадия переход от долевого строительства к проектному финансированию является появление Фонда защиты прав инвесторов, сообщили в Министерстве строительства. Вторым этапом будет вступление в силу на 1 июля 2018 стандартов 218-ФЗ, который предполагает изменения в законе о долевом строительстве. Также на данном этапе планируется создание единой системы контроля долевого строительства в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки будут финансировать строительство жилья. "Если в этой области она оправдает себя в долгосрочной перспективе, с учетом правильной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это позволит постепенная замена долевого строительства по проектному финансированию с целью сохранения доступности жилья", — рассказал "РБК-недвижимости" Михаил Мень.
Глава министерства отметил, что инвестиции физических лиц в счет жилищного строительства около 3,5 триллиона на данный момент. "Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой период и по какой цене деньги, банки смогут заменить эти 3,5 триллиона. банковская система объем финансирования? И если да, то за какой период? Вы должны рассчитывать, прежде чем перейти на более цивилизованные отношения, когда финансировали строительство жилья не гражданами, а банками", — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% построенного в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства, согласно 214-ФЗ. По всей стране за третий квартал 2017 года составляла около 1,1 млн. существующих поз. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, по безопасности детского сада, составляет около 1 триллиона рублей, а с учетом средств на первый платеж, эта сумма увеличена до 1,5 трлн рублей.
Еще 20% в основном продажа квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также нашли выдаче жилищных сертификатов (крайне редко) или по схеме жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успела полностью уйти с рынка.
Опасения разработчиков
В общем, застройщики и риелторы, опрошенные редакцией "РБК-недвижимости", согласен с позицией властей, что финансирование проекта будет снять все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему позволит увеличить стоимость жилья, в том числе и дорогие кредиты для застройщиков.
Любые трудности и препятствия, чтобы перейти на проектное финансирование не видит Президент ГК "основа" и бывший глава "Мортон" Александр ручьев. По его словам, сегодня на рынке по такой схеме работает, и вполне успешно — без увеличения стоимости строительства и росту цен. "Например, мы реализуем проект в Подмосковье с проектным финансированием Сбербанка России. Да, и таким образом привлечь деньги инвесторов, но они не скажутся на финансировании строительства, и мы не зависим", - говорит Брукс. По его мнению, небольшой компании, которая имеет запас устойчивости, потеряют возможность привлекать деньги из банков и может уйти с рынка.
Теоретически, долевого финансирования может заменить проект, - говорит Марина возможно, но отмечает состояние: эффективная ставка финансирование такого проекта должно равняться уровню инфляции плюс справедливого вознаграждения. Таким образом, если инфляция составляет 4% годовых, в сочетании с компенсацией риска, процентная ставка должна быть не более 8%. "Эта норма позволит сохранить текущий уровень рыночных цен для конечных потребителей, чтобы заменить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков в финансировании проекта без потери прибыли для девелопера", - объясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по словам Натальи Каталины, вы должны запустить программу государственной поддержки финансирования проекта, в котором разработчики смогут получить кредиты по более доступной цене. Основных причин для возможного роста цен на жилье Шаталина Наталья называет отсутствие возможности покупать товары, которые будут построены по более доступным ценам — например, на начальном этапе строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем готовый дом. Если рассматривать только готовое жилье, можно предположить удорожание 10%, исходя из существующих ставок по кредитам для застройщиков, прогнозирует он.
В то же время, по мнению менеджера по работе с ключевыми партнерами Эст-а-тет Роман Родионцев, Спайк точно не предвидится ни в случае отказа от долевого строительства или по любой другой причине. Эксперт объясняет, что ежеквартально на рынке капитала представляет собой большой объем нового предложения по низким ценам, что оказывает сдерживающее воздействие на общий объем предложения в новостройках. "Даже если новые проекты будут выпущены с финансированием проекта, рынок останется в диапазоне жилищного строительства, реализуемые по договорам долевого строительства. Для осуществления только тех, 3,4 миллиона квадратных метров жилья, которые теперь предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж потребуется не менее четырех лет", - резюмирует Родионцев.
В будущем останется индивидуальный подход к определению процентной ставки, поскольку все проекты имеют различные апелляционной жалобы и различный уровень рисков, прогнозируют в пресс-службе Министерства строительства. Профессиональный Строитель будет выгодно работать по финансовой модели проекта, поскольку это позволит упростить механизм привлечения средств на строительство, как процедурных, так и в плане гарантированного денежного потока для строительства от инвестора, я думаю, в здание Министерства.
Как продавать строящееся жилье за границей
В Западной Европе финансирование используется в качестве основной схемы привлечения денежных средств для строительства. Жилищное строительство ведется на заемные деньги, а покупатели средств, поступивших на специальный эскроу-банковские счета, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только после этого, застройщик получает прибыль.
В Германии есть сбережения строительный Банк — будущий покупатель недвижимости во-первых, вкладывая деньги в сберегательных кассах, и через несколько лет может сделать жилищный кредит на покупку жилья. Средств со счетов сберегательных касс может быть использован исключительно для строительства домов.
В Великобритании жилой недвижимости продаются по следующему принципу: во время строительного цикла проекта девелопер финансирует строительство сам и может себе позволить взять аванс до 5% от аренды, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полной оплаты он получает на ввод объекта в эксплуатацию, и в большинстве случаев объекты оформлены. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, в то время как стоимость ипотечных кредитов на 1,5–3%.
В Израиле схема долевого финансирования растянут во времени: 10% от цены покупки инвестор оплачивает на этапе выдачи разрешения на строительство, в следующей части является на момент выхода объекта из грунта, оставшегося после завершения всех работ. То есть, выплата дольщик обязан в строительной готовности объекта.
Категория: Недвижимость
