Недвижимость по ипотеке: где найти конфискат со скидкой

Опубликованно 14.11.2018 04:56

Купить квартиру можно не только от частных лиц и застройщиков. Намного дешевле в сравнении с аналогичными на рынке предложений недвижимости, по разным причинам, конфискованных у бывших хозяев. Аукционов, открытых аукционов и в базах залогового имущества представлены не только квартиры. Иногда они продать загородный дом, сады и коммерческая недвижимость. Вместе с юристами разобрать основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

В категории залоговой недвижимости банков являются те объекты, которые были приобретены за счет заемных средств. "Правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговое имущество", - говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании "Авто-Консалтинг" Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 триллиона рублей.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество может быть при нарушении сроков платежей более чем три раза в течение года, при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса "Таганский" Департамент вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Иван первая трудность.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости, есть очень привлекательные варианты. Купить дом в несколькими способами. Таким образом, различные модели приобретения отличаются различной степенью риска.

На аукционе Банка

Залоговая недвижимость банки продают в основном на аукционе, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский. В этой схеме, имущество продается с добровольного согласия заемщика, банк-кредитор дает согласие на реализацию заложенного имущества во внесудебном порядке. "Скорее всего, в ближайшие годы, на аукционы будут проводиться чаще, потому что банки так или иначе придется избавиться от такой недвижимости", - говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят залог в размере не более 5% от начальной цены продажи предмета залога. Двоечник этот залог полностью возвращается, а победитель он идет в счет будущей покупки. "Стоит отметить, что победителем аукциона является лицо, предлагающее самую высокую цену за проданное имущество. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком", — добавляет Александр Тарасов. Если в смету расходов четко, значительно ниже рыночной, это может указывать на риски, связанные с продажей недвижимого имущества и торгов, предупреждает юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Маргарита Захарова.

Приобрести активы проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме маловероятно. "Банки пытаются продать недвижимость по более или менее рыночной цене", — объясняет Евгений, Картаго. В результате азартных игр в отношении стоимости имущества в ходе аукциона может легко превысить среднерыночные показатели.

Кроме того, есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие владельцы, детей или людей с ограниченными возможностями, в которых иногда невозможно снять с регистрации. Таким образом, освобождение квартиры может занять много времени. "Чтобы избежать такой ситуации, перед покупкой залоговой квартиры, желательно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован," — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании "Авто-Консалтинг" Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готовы продавать жилье добровольно, по решению суда, квартиру выставляют на публичные торги. Они проводятся либо на личных интернет-сайтах кредитных организаций или на специализированных площадках. "Реализация конфискованной банком за неуплату кредита имущества на публичных торгах более длительный и сложный способ. Они только после окончания судебного разбирательства, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество", — сказал Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. "Если аукцион не состоится, то повторное цена объекта может быть снижена на 15%. Но, конечно, наибольшей популярностью пользуется недвижимость много кандидатов на покупку, поэтому цена не уменьшится. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах — постоянно отслеживать текущие сделки", - объясняет Маргарита Захарова.

Аукциона и договора купли-продажи могут признать недействительными является одним из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушают правила аукциона и тем самым повлиять на их результаты. "Для обеспечения торгов уполномочен, вы должны спросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на аукционе. Кроме того, надо изучить положение о порядке проведения тендеров", - предупреждает старший юрист и независимая юридическая группа "Стрижак и Партнеры" Александр Лысаков.

На протяжении трех лет бывший собственник имеет право оспорить решение о наложении штрафных санкций. "Если суд удовлетворит жалобу экс-владельца, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк в свою очередь вернет ему потраченные деньги. Но это долгий и трудоемкий процесс. Если собственность была конфискована на основании решения суда — важно, чтобы убедиться, что он в силу и безраздельно на момент сделки", - предупреждает Александр Тарасов из "авто-Консалтинг".

В интернет-витрине Банка

Квартиры, которые не могли быть реализованы в процессе торгов, банки размещают на официальных сайтах. Задача банка на продажу заложенного жилья в краткосрочной перспективе, чтобы покрыть долг и понесенные убытки. "Как правило, цена продажа этих свойств соответствует среднему значению. Банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность сделки", — сказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако, если кредитор не может продать недвижимость по соответствующей цене, он всегда будет пытаться продать его дешевле, сказал Евгений, Картаго. "Усадьба выделенных активов банка, он не имеет ничего общего с ним. Так что скидка может быть до 50% в общей сложности, а иногда и больше. Я могу дать вам мой пример. Что эта квартира была куплена мной из банка, за последние полгода не было продано, и переоценены в три раза в сторону уменьшения", - говорит он.

Многие банки на покупку недвижимости от залога предоставлять кредиты с более выгодной процентной ставкой. "Клиент может рассчитывать на выгодные условия. Например, пониженная ставка ипотеки или беспроцентный кредит для оплаты", — говорит директор Департамента развития розничных продуктов, МКБ Алексей Корсин. "Чтобы заплатить за покупку недвижимости, покупатель может, поскольку счет собственных средств и привлечения кредитных средств банка на льготных условиях", — заявили в пресс-службе ВТБ.

Риски для покупателя при такой схеме очень мал, подтверждает руководитель коммерческой юридической практики юридическая фирма BMS Денис Фролов. "Но стоит учесть, что покупатель обязан изучить историю квартиры, так как банк не обязан информировать его обо всех нюансах", - предупреждает он.

Однако, как и в случае аукционов, чтобы посмотреть квартиру до покупки не получится. "Эту услугу не предоставляет или банков или других залогодержателей или судебных приставов. Оценить квартиру приходилось только по их внешнему виду. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть, чтобы знать, когда он был построен и из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями", - советует первая трудность Иван.

Не конфисковали: ипотечную квартиру можно приобрести непосредственно у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, могут продать свои дома и на вырученные средства погасить задолженность. "Залог, пока он не перестал быть частной собственностью и находится в залоге у банка, банки не для продажи. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается заемщик с согласия банка", — объясняет руководитель Департамента по информационной политике ОАО "Российский аукционный дом" Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить по кредиту, обе стороны заинтересованы, чтобы погасить долг в кратчайшие сроки. "Сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчеты между должником и банком и снятия обременения. В результате, покупатель получает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долгов", — говорит адвокат адвокат бюро "А2" Денис Мурдалова.

В этом варианте, потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру, или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. "В этой ситуации, заемщик должен быстро найти покупателя и получить средства в счет оплаты его задолженности перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цен", — говорит первая трудность Иван из "Инкома".

Переоформить собственность по закону возможно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. Но бывший должника, между тем, может передумать продавать свою квартиру. Как результат, покупатель не сможет получить банк заплатил за него деньги, или заставить продавца произвести передачу собственности. Кроме того, недобросовестные заемщики берут задатки нескольких заинтересованных сторон.

Самый простой способ обезопасить себя-заключить всеобъемлющее соглашение между покупателем, продавцом и залогодержателем, считает член Совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества и экономики Картаго. "Погашение депозита является одновременное с передачей собственности. Денежные средства помещаются в банковскую ячейку, а доступ к ним становится длиннее продавцом и залогодержателем. Если сумма от продажи квартиры превышает сумму вклада, то средства могут быть заложены в две ячейки. Этот метод действительно работает, нам часто приходится сопровождать такие сделки", - говорит он.

Цены и советы

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика проста — на рынке нужно продать недвижимость, так что начальная цена не рынка, говорит эксперт "Инком-Недвижимость" Иван первая трудность. "А поскольку средний покупатель не ищет квартиры на сайтах электронных торговых площадок в данном сегменте рынка, ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается зачастую по цене чуть выше начальной", - добавляет он. "Если вы проанализируете цены на залоговую недвижимость, они ниже рыночных в среднем на 10-15%", — сказал Александр Тарасов.

"Опыт показывает, что такая схема покупки недвижимости может представлять интерес для тех, кто ищет, например, квартиры в определенном районе определенного метража и аналогичных предложений на рынке не предоставляется", — добавляет Александр Тарасов из "авто-Консалтинг".

Риск купить проблемный объект среди залогового имущества снижается. Перед совершением сделки кредитная организация проверок залогового имущества. Такое жилье должны будут котироваться на рынке и быть ликвидным в том случае, если в будущем банк будет вынужден реализовать ее самостоятельно. "Риски покупателя такой недвижимости не более чем при обычной продаже. Единственным отличием является большой объем документов, которые должны быть изучены до совершения сделки", — говорит юрист Денис Мурдалова от "А2".

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запросить выписку из ЕГРН, техническая документация, выписка из домовой книги, внимательно изучить отчет о независимой оценке имущества. "Потенциальный покупатель должен быть ознакомлен с условиями договора о задатке и понять, обоснованно ли залогодержатель обратить взыскание, и является ли процедура реализации имущества условиям соглашения," — говорит юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Маргарита Захарова.

Категория: Недвижимость