Основные факторы, которые будут влиять на цены на жилье в 2019 году

Опубликованно 28.01.2019 06:02

В 2019 году на первичном и вторичном рынках будет влиять целый ряд причин, которые могут привести к росту цен. Стоимость квадратного метра в Москве, по мнению опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты, может вырасти на 5-15%. В то же время, цена будет иметь влияние сдерживающих факторов и не позволяют им расти значительно.

Важное влияние на стоимость столичных квартир, по данным риелторов и застройщиков, будут иметь переход от финансирования проекта, увеличение затрат застройщиков, инфляция, повышение налогов и ставок по ипотеке, большое количество предложения на рынке, а также падение доходов населения. Эксперты рассказали, куда качнется ценовой маятник в 2019 году.

Переход на проектное финансирование

Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 году может стать переход на финансирование проекта строительства. С 1 июля все разработчики начнут продажи в новостройках через депозитный счет. Co вы можете получить только после сдачи дома в эксплуатацию. В ближайшее время застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. «Согласно данных властей, процентная ставка по кредитам для строительства может составить около 6-8%. Именно этот излишек и нужно включать в стоимость квадратного метра», — говорит управляющий партнер компании «Метро» Мария Литинецкая.

Тем не менее, генеральный директор Level Group Кирилл в Китае отмечает, что денежно-кредитная политика в России на исходе, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будет дорожать и кредиты. Соответственно, вырастут цены на жилье в строительство средств банков, - сказал он. Подавляющее большинство разработчиков придется перестраивать финансовую модель существующих жилых проектов, стратегий для их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановление строительства и других неприятностей, которые повлечет за собой рост цен, объясняет эксперт.

Рост или падение: 9 графиков на рынке недвижимости Москвы в 2018 году

Реформа строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой сокращение объемов строительства и, соответственно, сокращение предложения жилья, что окажет влияние на рост цен, - сказал председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Золотой.

В то же время, генеральный директор «Миэль-новостройки» Наталия Каталина думает, что рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничена емкость платежеспособного спроса. Разработчики не могут полностью переложить рост своих издержек для покупателя, для того, чтобы поддерживать активных продаж придется отказаться от части своей прибыли и обуздать рост цен, говорит Каталина.

Ставки по ипотечным кредитам

Одним из наиболее важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, как следствие, рост ставок по ипотеке, считают риелторы. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на квартиры в столице, что может поддержать цены на жилье в прошлом году. В этом году роль ипотеки, очевидно, снизится, считают опрошенные редакцией эксперты. Центральный банк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате, ставки по ипотечным кредитам во многих банках тоже выросли на 0,5–1 процентный пункт, в то время как повышение цены кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для того, чтобы обеспечить доступность жилья, девелоперы не начнут снижать цены на свои проекты, - прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2019 году

«Если достигнута скорость шквал 13-14%, это уже не в состоянии удержать большинство покупателей. Тем не менее, этот фактор, скорее всего, станет причиной сокращения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном рынке, чтобы поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, по-прежнему позволяют получить ипотечный кредит по ставке 6%», — говорит Ирина Золотая.

Сильный спрос

В 2018 году уровень спроса в Москва праздник, как разработчики новых зданий и продавцы вторичных квартир. Индикаторы для сделок значительно увеличилось. По данным риелторов, число подписчиков НЕМНОГО в конце 2018 года относительно 2017 года увеличилась на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за тот же период. В результате цены на жилье в Москве росли.

Цифры 2018: рекорды рынка недвижимости

Тем не менее, этот рост был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличение доходов москвичей, что, по мнению Клемма, снизилась в первом полугодии прошлого года, на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не указывает на улучшение купить возможность, - резюмирует Олег Репченко. «На самом деле, 2018 год, благодаря процентные ставки по ипотечным кредитам «otel» часть спроса в последующие периоды. Кто думал о покупке в следующем году или два, поспешили воспользоваться моментом. И это означает, что в 2019 году спрос будет меньше, чем могло бы быть», — считает эксперт.

«В 2019 году мы ожидаем, что уровень спроса, по крайней мере сопоставима с 2018-м. кроме того, интерес покупателей поддерживается из-за предстоящих изменений в законодательстве. Есть риск, что разработчики появятся в продаже готовые объекты по более высокой цене за квадратный метр, чтобы компенсировать избыток проектного финансирования. Это также стимулирует инвесторов заключить сделку до 1 июля 2019», — говорит Литинецкая.

Большое количество предложений

Дополнительное давление на рынок большой объем предложения на первичном рынке, говорят аналитики. В Москве между ТТК и МКАД, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» объем предложения в 2018 году снизилась примерно на 3%. Тем не менее, новое строительство также активно существующих томов, без учета появления новых проектов достаточно, чтобы еще на три года, по крайней мере, убежден Репченко. По его мнению, усиление конкуренции (и застройщики конкурируют не только между собой, но и с вторичного рынка) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основной инструмент в борьбе за покупателя является цена разумная.

Фото: Анастасия Diva/тасс

«Несмотря на большое количество полученных разрешений (теоретически разработчики могут продолжать производить на 1,0–1,3 млн. кв. м нового предложения ежемесячно), маловероятно, что скорость вывода новых продуктов будет, как летом и осенью 2018 года. Это влечет за собой риски переполненности, а в Москве по-прежнему упирается в конкурсе на строительство власти с проектами в рамках программы реновации. Если новое предложение для ямы — меньше предложения на низкой цене в общей сложности и выше средней цены», - говорит директор центра анализа ЦИАН Алексей Попов.

Инфляция, налоги и сокращение доходов

Сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 году также рост инфляции и снижение доходов москвичей, отмечают опрошенные редакцией эксперты. «Доходы населения продолжают снижаться из-за инфляции, роста налогов, стоимости топлива и т. д. Соответственно, и решить жилищный вопрос люди будут в состоянии, в рамках его потомок бюджета. Скорее всего, этот фактор приведет к коррекции средних запросу покупателя — уменьшение площади квартиры, комнаты, приобретение жилья более бюджетных-типа», — считает Каталина.

При этом рост НДС с 18% до 20% может увеличить затраты на разработчиков, которые пытаются переложить на плечи покупателей. По словам коммерческого директора девелоперской компании Tekla Group Натальи Козловой, более 60% всех поставок товаров и услуг, необходимые разработчикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость. Второй фактор роста цен на первичку Козлов называет в целом увеличение расходов на экономику из-за роста цен на различные продукты — в частности, продолжается рост цен на топливо, которые напрямую влияют на стоимость строительства.

Фото: Светлана Click/Enterprises/тасс

Куда качнется маятник цена

В общем, агенты по недвижимости и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не рассчитывают на значительное увеличение стоимости жилья на первичном и вторичном рынке, и их падение. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 может вырасти не менее чем на 10-12%, считает Паук. По прогнозам Цинк, уровень цен на первичном рынке может вырасти на 5-10%. При этом, по словам генерального директора агентства недвижимости «Bon ton» Наталья Кузнецова, в прошлом году, рост средней стоимости новых квартир (4,5–6%) носил краткосрочный характер, как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на депозитный счет и предсказуемый рост цен на новостройки.

Время неопределенности: что будет с ценами на жилье в Москве в 2018 году

«На рынке нет фундаментальных причин для существенного роста рыночной цены для новых зданий. Факторы, которые предотвращают рост стоимости и связанных с областью платежеспособного спроса, имеют большое влияние на решения о покупке недвижимости», — сказал генеральный директор агентства недвижимости «Бон тон» Наталья Кузнецова. По его мнению, причины, которые могут привести к росту цен, находятся в зоне поведение разработчиков-это ответ на постоянно меняющиеся условия бизнеса и формированию себестоимости строительных работ.

В отличие от первичного рынка вторичного жилья вряд ли покажет рост цен: средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте после небольшого роста на 3-5% в первом полугодии за весь год покажет снижение на 1-2%, считает Литинецкая. Общее развитие экономической ситуации, инфляции, риска ослабления рубля, отсутствия предпосылок к заметному росту доходов населения, так как изготовлен в основном в 2018 году потребительский спрос, скорее всего, приведет к сокращению спроса со стороны покупателей, и, соответственно, не позволит, что цены на недвижимость на вторичном расти, добавляет Паук.

Несмотря на причины, которые могут повлиять на снижение средних цен в Москве, риэлторы и застройщики не ожидают их падения. Единственным значимым фактором, чем снижение цен купли-Алексей Попов от ЦИАН позвони в кризисный сценарий в экономике, сопоставимый с событиями 2014 года. «В этом случае, для поддержания спроса, большинство девелоперов перестанут индексировать цены, запустят скидки и акции. Вероятность более жесткий сценарий пока представляется маловероятным», — говорит аналитик.

Категория: Недвижимость