Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья

Опубликованно 19.04.2019 02:48

В 2018 году началась самая важная реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019 года, застройщикам придется идти долевого строительства от проекта финансирования с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилья должна обеспечивать безопасность и надежность инвестиций граждан в строительство жилья, что делает невозможным появление новых обманутых акционеров.

Как будет работать новый механизм, и как люди могут использовать — поговорим короткие карты.

Счета эскроу , Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2018 года деньги от продажи в многоквартирных домах будут передаваться напрямую на застройщиков, и будут на счетах эскроу в банках, так называемые эскроу-агентов. Новый механизм расчета построен таким образом, что деньги за покупку квартиры осуществляется на счете после регистрации договора участия в долевом строительстве и откладываются ("замораживаются"), до момента регистрации права собственности на первый этаж в астрономом дома. В случае, если у застройщика проблемы с завершением строительства жилья, покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчета делает невозможным ситуацию, когда дали, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства, остается без денег и без жилья.

Покупка Как оформить ипотеку, при использовании учетной записи

Ипотека с использованием эскроу счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может получить ипотеку в том же банке, где застройщик получил финансирование проектов, и в другом банке, предложившим более выгодные условия, то эскроу-агента и кредиторов, будет представлен в разных кредитных организаций). И в том, и в другом случае, заемщик, как и условия обслуживания счета эскроу — комиссия за открытие и ведение счетов, в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, не платят. Однако, во втором случае, заемщик, скорее всего, придется оплатить комиссию за перевод суммы кредита в другой Банк.

В целом, схема выдачи ипотечного кредита проста: в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть, в момент и заемщика, и кредитора, так как мы убеждены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу счет, заемщик начинает платить ипотеку и ждать окончания строительства дома. При желании, заемщик в этот момент, вы даже можете рефинансировать свой кредит в другой Банк, поскольку на данный момент строительство многоэтажного дома (в среднем, 1,5-2 года) условия кредитования, на рынке, можно изменить к лучшему, и размещены в учетной записи деньги в обмен на кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование , Где разработчик будет брать деньги для строительства жилья

Банки дают застройщикам финансирование проектов на строительство жилья. Счет эскроу открываются в одном и том же банке, который кредитует проект. Таким образом, инструмент сделки станут источником дешевого финансирования, кредитования застройщиков, и успех продажи квартиры на стадии строительства позволяют Developer снизить процент кредита.

Риски, И если что-то пойдет не так

Есть моменты, когда уже после регистрации сделки, покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит заплатить ему все деньги. В этом случае, в порядке, установленном законом, возникает в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, и средства с эскроу счета, за вычетом суммы первоначального взноса, должны быть возвращены в Банк, который предоставляет кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В тех случаях, когда расторжение сделки происходит по вине заказчика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, продления сроков строительства сверх пределов, разрешенных законодательством, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу, будут возвращены покупателю. Перед участником долевого строительства терял свой первоначальный взнос и все равно остался должен банку по кредиту. Теперь, если есть проблемы у застройщика, покупатель может получить свой начальный депозит, и Банк объем выпуска кредитной карты. В случае, если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, и решили ждать решение о назначении другого застройщика для завершения строительства объекта, а оплата останется на счете эскроу до момента окончания строительства.

Если Банк, который действует на эскроу-агенту, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязан заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрены подушки безопасности для граждан-участников долевого строительства: средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. руб.

Объясняют эксперты

"До 10 млн. руб. распространяется действие системы страхования депозитов"

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМА.Российская Федерация:

— Использования механизма эскроу минимизирует риски акционеров при покупке квартиры на стадии строительства дома. Раньше люди один на один со своей проблемой, когда разработчики, по какой-то причине не завершили строительство, часто с кредитом.

Сейчас на рынке появляется механизм защиты акционеров: застройщик не может использовать деньги от покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя, находящиеся на специальном счете условного депонирования в банке. Счет открывается бесплатно, и на сумму до 10 млн. руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Рисков отрасли являются покупатели жилья на рынке профессиональных застройщиков и банков. Это позволит закрыть проблему обманутых акционеров.

"Банку невыгодно держать на балансе недостроенный объект"

Николас Алиса не, генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (ПРОЧИТАТЬ):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу счета, во-первых, которая позволяет удалять с ситуацией на рынке, когда стороны сделки еще не построен объект находится в дали-это физическое лицо, а с другой стороны, разработчик не является юридическим лицом. Это о том, юридической и правовой асимметрии информации: на практике, гражданин обыкновенно не актуально оценить надежность застройщика, и в случае банкротства Dalian было, что то сотрудничество, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с началом финансирования в интересах всех акционеров защищает Банк, который аккредитовал застройщика.

Это показывает все отношения на другой уровень. Во-первых, Банк имеет профессиональные компетенции в оценке строителя, и один объект, который уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в случае банкротства застройщика, назначение объекта зависит от банка: o поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты Dalian. В любом случае, сам Банк невыгодно держать на балансе недостроенный объект, таким образом, фактически имеет те же интересы, как акционеров.

Категория: Недвижимость