Сергей Matching — на достойных разработчиков luxury brand
Опубликованно 17.06.2019 02:20
— Поговорим об экономике строительства. Сколько сегодня зарабатывают разработчики? Это прибыльный бизнес?
— Сколько сегодня зарабатывают разработчики? В разных проектах по-разному. В эконом-класса и бизнес-класса, маржа застройщиков стремится к 10-15%. В высоких сегментах — элит стадии развития, где стоимость квадратного метра превышает 600 тыс. евро — более высокие проценты внутренняя норма доходности IRR.
Но процент заработка в девелоперском бизнесе — не важно, важно смотреть не только на экономику в виде процентов, но и на стабильность денежного потока. И прямо в ребра этот поток нестабилен. В этом сегменте, в среднем, на каждый проект один-полтора сделок в месяц. И в динамике может выглядеть так: за четыре месяца ни одной сделки, и на пятый месяц — раз шесть-семь. В определенный момент небольшие разработчики, сосредоточены только на одном проекте, может наступить серьезный кассовый разрыв, с которым не может справиться. Таким образом, развитие элитной недвижимости можно сделать, только имея в портфолио проекты в разных классах и сегментах. Или имеют доходы от аренды, скажем, торговых площадей, в этом случае, компания имеет возможность изменения в период закрытия дефицита ликвидности. Если сделать только строительство элитного жилья, является, на мой взгляд, финансово сомнения.
— То есть финансово безопасным чувствуют себя компании, дифференцированного по классам портфеля проектов? Потому что в этом случае не начинает строить экономики в Москве или Пригороде?
— Потому что у нас в историческом центре Москвы достаточное количество сайтов и текущих, и перспективных. Это наша специализация.
И если говорить о диверсификации портфеля, то KR Properties большой выбор предложений, начиная от научно-технологического парка, где цены начинаются от 80 тыс. рублей за 1 кв. м, и заканчивается проект «Кузнецкий Мост, 12» с ценой за квадратный метр от 1-1,2 миллиона рублей. Есть в промежуточные форматы, например Студия#12 квартир. Аренда рабочего формируем через деловые районы — «Принц мануфактура» и «Красная Роза 1875». Таким образом, компания закрывает все ценовые сегменты и сегменты.
Проект вид на фасад главной Кузнецкий Мост 12 by Lalique (Фото: пресс-служба KR Properties)
— Какие ниши в стадии разработки в Москве сегодня более стабильные для бизнеса? Какова нынешняя тенденция рынка?
— Относительно стабильным я бы назвал строительство жилья бизнес — увидел, что на этот рынок выходит много новых проектов, продажи идут, все хорошо.
Что касается тенденции, в последние три — пять лет главным является предложение квартир с отделкой. Да, во многих проектах на рынке слышим жалобы от покупателей по качеству отделки, в стиле, советы, посмотрим, что разработчики сложно противостоять общей fit-out в больших количествах... но то, что это тенденция, без сомнения.
Еще одна тенденция, которая появилась полтора года назад, — реализация жилых комплексов под общим управлением. По крайней мере, три таких проекта, для достижения успеха на рынке: это Роза Красная с обслуживанием Metropol Hotel, а также жилых комплексов под управлением Fairmont Hotel Mandarin Oriental.
Последняя тенденция, что только было на рынке, и для которых в будущем, — разработчики с брендами. Москве разработчики сотрудничают с Ralph Lauren, Bvlgari, месяц назад, мы принесли на рынок клубный дом Кузнецкий Мост 12 by Lalique, где партнер-это настоящий французский бренд изделий из хрусталя Lalique. На такое взаимодействие сегодня останавливаются многие девелоперские компании.
— И устойчивой тенденции на рынке недвижимости?
— Все уже привыкли к структуре, как формат элитной недвижимости. Это удобный сегмент как для разработчиков, так и для покупателей дорогого жилья. Например, я живу в квартире, мне очень нравится и недостатков пока не нашел. Главное преимущество для меня, как для арендатора — большая гибкость планирования (ванна, например, вы можете положить его где вы хотите, а не там, где это необходимо, как в квартирах), можно поставить камин — в общем, максимум для того, чтобы реализовать все свои мечты.
Интерьеры квартир в Кузнецкий Мост 12 by Lalique
(Фото: пресс-служба KR Properties)
— Очень жарко в тот последний год — строительной реформы. Вы готовы к продаже новостройки по новым правилам?
— Мы готовы. Как и другие разработчики, теперь активируем с банками.
Мне кажется, к реформе никто из застройщиков не готов — читает все развивается очень быстро. Сюрпризом были изменения, которые регулируют завершение проектов по старым правилам, после 1-го июля 2019 года. KR Properties все проекты попадают под кабмин утвердил критерии (30% строительной готовности, 10% от проданного OP), мы их закончим по старым правилам. И новые проекты, которые намерены развивать в этом году, решили отложить до следующего года, чтобы увидеть, как будет развиваться рынок.
— Сколько проектов вы планировали вывести, но они отложили?
— Два проекта. Этот сегмент недвижимости.
— И, в целом, реформа, влияние на бизнес застройщиков дорогого жилья?
— Конечно, реформа коснется и разработчиков, связанный жилье, но не так значительно влияние на бизнес, как разработчики массового рынка.
— Вы рассматривали какой-то другой схеме финансирования его строительство, без использования банковских кредитов?
— Мы рассматриваем возможность финансирования строительства за свой счет в некоторых проектах. То есть, первый дом полностью возведен, а затем продал. Окончательное решение еще не было.
Однако, если на такую схему перейдут многие девелоперские компании, мы приходим к выводу, что рынок нового предложения в Москве, будут представлены проекты небольших пятна строительства. Большие планы на свои деньги, никто не будет в состоянии построить.
— Крупные проекты — это сколько?
— Более 20 тысяч квадратных метров.
— Проекты перепланировки сегодня интересны для застройщиков, покупателей?
— Для крупных девелоперов, наверное, это интересно — потому что работа кропотливая. Для компаний, которые занимают нишу среди крупных и средних предприятий — как наш, например, — перепланировки все равно интересно.
— И потерять из-под такие проекты были?
— Районы в Москве еще очень много, да. Правда, они стали меньше, ниже больше очков, чем проекты, в инфраструктуру.
— Один из ваших проектов — Роза Красная — в здание на зубовском бульваре садового кольца. Как покупатели оценивают положение?
— За полтора года мы продали 35%, запланированное количество. Я думаю, что покупатели оценили проект очень хороший. С начала строительства, мы выводили на продажу небольших инвестиционных лотов, и теперь, когда уже приступили к монолитным работам, начали отступление на продажу лотов пребывания в отеле — семейных клиентов.
Зубовский бульвар, как место было очень хорошо для проекта элитного жилья. Это Хамовники, центр активности, в котором перемещается только по садовому кольцу. Для того, чтобы кто-то из клиентов это огромный плюс. Здесь прямой выезд на все основные артерии города, и в ближайших кварталах — существующая инфраструктура, включая торговый центр «Красная Роза».
Подписание соглашения между KR Properties и Lalique
(Фото: пресс-служба KR Properties)
— Еще один проект — Кузнецкий Мост 12 by Lalique. Расскажите о сотрудничестве с французской компанией.
— Проект на Кузнецком Мосту время находился в стадии разработки. И когда вы это формат торгового и функциональной, мы начали думать над концепцией, над маркетингом, как и его «пакет». Изначально хотел привлечь трех известных архитекторов и сделать здания гостиничного комплекса, галерея магазинов и квартир — в разных стилях. Потом нам в голову пришла идея попробовать реализовать проект в сотрудничестве с мировым брендом. Потому что в мире есть примеры фирменное здании находятся или строятся в сотрудничестве с Louis Vuitton, Armani или Порч...
Решив сделать именно так, мы начали искать бренды для сотрудничества — которые интересны для нас, и которые заинтересованы в работе в Москве. Начали тестировать марок среди нашей целевой аудитории. С Lalique в нашей группе была достигнута на 99% — этот бренд вызвал только положительные эмоции, потому что кристалл Lalique — один из более нежелательные подарки. Интерьер, выполненный в стиле и под руководством этой марки, он хотел, чтобы многие из наших клиентов.
Затем началась кропотливая работа над совместным проектом. Я должен сказать, что бренды, история которых насчитывает не одно столетие, очень жесткие требования к проектам сотрудничества. Смотрят в перспективе на сотни лет вперед, мы ожидаем, как будет здание с их брендом на фасаде через 20, 50 лет и более. И здесь от нас, как разработчиков, они начали задавать вопросы: какие гарантии мы предоставим, какие технологии строительства могут использовать, как мы собираемся управлять? В этом сотрудничестве много нюансов.
— Прибыль получают часть от этого сотрудничества?
Прибыли для бренда — здание с собственным именем на фасаде одного из самых больших и динамичных городов мира. Для застройщика это конкурентное преимущество. И для покупателей квартир — возможность жить в гармонии создается проект интерьера от известного бренда, состояние и качество жизни.
Категория: Недвижимость
