Дмитрий Халин: «Каждый покупатель элитного жилья инвестор»
Опубликованно 30.06.2019 01:26
— В связи с переходом рынка на новую схему финансирования для строительства многих потенциальных инвесторов возникает вопрос: имеет ли смысл вкладывать средства в элитную недвижимость?
— Прямо напротив, с переходом на депозитный счет время гражданских инвестиций в элитное жилье-это только начало. Во-первых, это неизбежно общее повышение цен на рынке квартир в новостройках, по крайней мере, на 10% в течение ближайших 12 месяцев, так что всем, кто купил в строительство элитного жилья в 2018-м — первой половине 2019 неизбежно будут иметь эффективность. Во-вторых, постоянный рост стоимости квадратных метров, как улучшить оперативность строительства. От котлована до ввода в эксплуатацию, как и прежде, будет 20-30%. Хорошая вилка в цене для спекулятивных инвестиций. В-третьих, с переходом к финансированию проекта уверены, чтобы расширить практику предоставления длительных рассрочек покупателей квартир — на срок от года и более. Это создает хорошие условия для так называемого отсечения, т. е. быстрых перепродаж прав по ДДУ с инвесторами после внесения минимального первоначального платежа. Даже небольшое увеличение цены перепродажи на 5-7% при условии внесения инвестором на этом этапе на 15-20% от общей стоимости квартиры, позволит вам получить отдачу от своих инвестиций 30-35%.
Что касается рисков, и полностью очистить их с переходом на депозитный счет не работает. Не будет риска, не будет и повышение рентабельности. Для элитных проектов, риск задержки в сдаче объекта, снизить качество проекта в процессе строительства, валютные риски, риски банкротства застройщика, и т. д. Еще один специфический риск для элитных новостроек — гарантированной государством суммы в случае банкротства банка, в котором открывается депозитный счет. Сейчас речь идет о 10 млн рублей. — только 10-15% от средней стоимости квартиры в Москве.
— Что сегодня более выгодно, без рисков вариант покупки элитной недвижимости в готовых новостройках, чтобы затем перепродать или сдавать в аренду?
— Это очень выгодно. Квартиры с хорошими макет и современной отделкой на рынке очень мало. Для инвесторов, которые хотят воспользоваться этой возможностью, Savills запустила новый сервис, и он открыл новый отдел (по аналогии с офисом в лондоне) — Savills Дизайн-Студия. Выбираем новые квартиры, которые являются наиболее интересными с точки зрения перепродажи или сдачи в аренду, договориться с застройщиком, чтобы хорошие условия покупки, и затем вместе с клиентом, разрабатываем макет и делаем ремонт. Таким образом, инвесторам рекомендуется взять всю работу на себя: наше подразделение будет разрабатывать макет, наиболее перспективным для аренды, выполнит отделочные и найти арендатора.
Следующая квартира для перепродажи или сдачи в аренду. Если вы выберите сценарий перепродажи, мы готовы обеспечить клиентам доходность на вложенный капитал 15% на срок вложений один год. Если клиент собирается отказаться от имущества, приобретенного в лизинг, может рассчитывать на постоянный арендный поток, несущий 6-8% годовых, что мы прилагаем все усилия, чтобы обеспечить и поддерживать.
— Не низкая рентабельность?
— Средняя ставка по банковским депозитам составляет 6-7%. Более или менее то же самое, что и доход от аренды, которые мы предлагаем инвесторам, в случае аренды. Тем не менее, не забываем, средний рост цен после перехода на проектное финансирование. Кроме того, в отличие от процентов по банковским депозитам, которая может быть значительно снизится уже через год или два, когда замедление инфляции, доходность от аренды не претерпит аналогичные изменения. Даже если инфляция снизится до фантастической 2-3%, инвестор получит те же 6-8% или более.
— Savills Дизайн — Студия- подразделение, которые появились в Лондоне и только в прошлом году пришел в Россию. Какие ноу-хау ваших зарубежных коллег наиболее интересные для реализации в России?
— Вы посмотрите внимательно, куда движется Savills в великобритании и в остальном мире, где инвестирует в наш офис. В связи с этим, большой интерес вызывают онлайн-агентств недвижимости (или так называемые гибриды, агенты по недвижимости).
Например, Savills является одним из самых крупных инвесторов платформы YOPA, что это очень сильное расширение в великобритании. Этот гибрид агент. Не требует офиса и большого штата support staff.
Savills понял, что ниша очень перспективная, что клиенты с появлением этих услуг, в других областях все больше и больше хотят заниматься продажей и меньше платить комиссию агенту. Спрос на эту услугу и создать гибрид риэлторов. Обратите внимание, что служба YOPA развивается с конца 2015 года, и для этого уже привлекла более $100 млн инвестиций, став восьмым крупнейшим агентством недвижимости в великобритании. На сегодняшний день компания насчитывает более 300 сотрудников брокера. Теперь YOPA бороться, чтобы стать самой большой гибрид агентство великобритании. Кроме того, сервис становится более структурированным — есть, например, вы уже можете взять микро-кредиты, чтобы оплатить услуги риэлтора, оформить ипотеку в банках, и т. д.
— Я могу говорить о том, что YOPA — соперник традиционный агрегаторов онлайн-объявлений, к которой мы привыкли? Стоит ожидать появления большого числа новых гибридных агентов по недвижимости?
— Yopa не является конкурентом для таких платформ, но, скорее ресурс, который использует свои возможности, автоматически агра на подобные сайты тысячи объявлений своих клиентов-продавцов. Это платформа, которая напоминает открытую CRM-систему. Его основной элемент-концентратор, который соединяет продавца, покупателя и агента по недвижимости. Через него участники могут взаимодействовать друг с другом без звонков, встреч и, самое главное, без каких-либо информационных ограничений.
Основным преимуществом гибридных агентов для продавцов, что вознаграждение агента по недвижимости здесь — не обычный процент, а фиксированная сумма, хотя и очень небольшой. Теперь она составляет в среднем около ?800 (для элитных квартир может доходить до ?2,5–3 млн), но эволюция системы будет продолжать расти. Обратите внимание, что, как правило, приз гибрида агент по недвижимости сегодня не превышает 1% от стоимости недвижимости.
— Вы недавно запустил сервис оценки квартир Savills.Expert. На самом деле, онлайн оценщик квартир класса люкс в Москве. Как вы можете помочь тем, кто планирует купить элитную недвижимость? Как это отличается от других подобных услуг?
— Создание Savills.Expert, мы поставили перед собой задачу организовать и автоматизировать процесс оценки элитных квартир в центре Москвы, в жилых комплексах высокого уровня за пределами центра. В отличие от существующих аналогов мы используем, чтобы оценить реальные сделки, которые состоялись на рынке в течение последних 12 месяцев. Это значительно повышает точность и надежность оценки.
Кроме того, расходы буквально 15 секунд введите данные, необходимые для оценки, посетитель сайта Savills.Эксперт получает не только сама цифра, но и профессиональные отношения-альбом, в котором утверждает, рекомендуется систему, цена квартиры. Может распечатать или отправить по e-mail. Этот отчет может быть использован для дальнейшей работы агент по недвижимости с агентства, и в качестве аргумента при переговорах о цене продажи квартиры в ходе заключения сделки.
Обратите внимание, что Savills.Эксперт — очень удобно и для инвесторов, так как позволяет в течение нескольких секунд, чтобы оценить инвестиционную привлекательность новостроек, и предложения на вторичном рынке. За шесть месяцев нашим сервисом уже воспользовались более 2 тысяч пользователей. Многие из них стали нашими клиентами, для продажи квартиры.
— Какие рекомендации для потенциальных инвесторов в элитное жилье вы можете дать?
— Как я уже сказал, для инвесторов, наступает уникальный момент. Главный совет — не тянуть с принятием решения о покупке. Переход на финансирование проекта почти наверняка приведет к достаточно ощутимому росту цен. Это неизбежно, так как для новых проектов будет иметь место на самом деле двойной удар по цене: она, как и прежде, будет расти в процессе строительства по причине инфляции, но и для банковского счета, процентов по кредиту, которые в настоящее время не может заменить «набор» средств акционеров. Работать «в ноль» строители элитного жилья не. Следовательно, увеличить цену, чтобы покрыть дополнительные расходы.
— Если будет в состоянии элитной недвижимости в будущем конкурировать с ценных бумаг, акций, золота и других инструментов сохранения и приумножения средств?
— Элитное жилье, на самом деле, это не классический инвестиционный актив, специально разработан, чтобы генерировать доход для частных инвесторов. При создании проектов жилых комплексов, архитекторы и девелоперы стремятся максимально удовлетворить запросы клиентов, касающиеся комфорта и безопасности, для того, чтобы подчеркнуть свой социальный статус. Основной инвестиционной эффективности создается с помощью скидки во время продажи.
Главное преимущество инвестиций в элитное жилье, по сравнению, например, с действиями незначительный риск резкого или полной амортизации. По крайней мере, в рублях. Частного инвестора полезно иметь среди своих активов, по крайней мере, роскошная квартира, как источник гарантированного дохода от аренды. Такая деятельность позволяет сэкономить на стоимости, и в потенциале может значительно вырасти в цене.
— Какие задачи сегодня вкладывают те, кто инвестирует в элитную недвижимость?
— Что касается выбора объектов для инвестиций — это важно учитывать не только потенциальную доходность от перепродажи и аренды, но и ликвидность. Рекомендуется инвестировать в более востребованы на рынке, локализация и размеры квартир. Конечный пользователь элитное жилье, как правило, семейный, покупатель с четким шкале ценностей. Именно он будет готов заплатить инвестору максимальную цену на квартиру, или сдам в аренду по максимальной ставке.
Тем не менее, на рынке элитного жилья появляются проекты, специально ориентированные на государственные инвестиции. Например, жилые комплексы под контролем и отличный сервис от роскошных гостиниц. В Москве уже по крайней мере пять из этих проектов. Подобный девелоперы и отельеры позволяет создавать очень интересные с точки зрения канона эффективности проектов, сопоставимых с известными офисных центров.
— Кто сегодня инвестирует в недвижимость?
— Среди покупателей, изначально предназначенные для перепродажи или лучше арендовать роскошные апартаменты, с каждым годом становится все больше и больше клиентов региональных городов-миллионников и промышленно развитых. Сегодня они составляют треть всех инвесторов. Остальные москвичи. Средний бюджет которых есть частные инвесторы, как правило, 30-150 миллионов рублей.
Однако, это справедливо сказать, что каждый покупатель элитного жилья-это инвестор. Даже тех, кто покупает квартиру для себя, равнодушным потенциальная доходность, либо для перепродажи, и на момент подачи договора аренды.
Категория: Недвижимость
