Банкиры рассказали о готовности к депонированию
Опубликованно 13.08.2019 00:05
С 1 июля 2019 года в России, жилищное строительство будет осуществляться банком проектного финансирования. Деньги дольщиков будут поступать на специальный счет эскроу в аккредитованных банков, а не напрямую к застройщикам.
Редакция "РБК-Недвижимости" опросила крупнейших российских банков об их готовности к переходу на новую модель, разработчики очень активны на открытие специальных счетов и получения финансирования проекта. Кроме того, спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки по кредитам для застройщиков для финансирования проекта.
"Средневзвешенная ставка на весь срок кредитования будет составлять 7-8% годовых"
Сергей Бессонов, вице-президент, директор отдела "кредитных продуктов и процессов" Сбербанка:
— Количество заявок от застройщиков на финансирование проекта увеличилось в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года, Сбербанк одобрил более 200 операций, кредитование сделки в размере более 200 млрд руб.; Около 3 тыс. счетов эскроу, который привлек почти 6 млрд рублей около 250 подвесе. В 2/3 случаев это из-за непредставления застройщиком необходимых документов, т. е. впоследствии в устранении недостатков в документах экспертизы может быть возобновлена. Около 300 заявок, рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с escrow. Отказы связаны с низким уровнем устойчивости проектов, когда средств от продажи квартиры не хватит на погашение кредита и процентов по нему, или систематическим нарушением обязательства застройщика перед акционерами и контрагентами.
Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, были закреплены за период. Проектное финансирование ставка в большинстве случаев на 1-2 п. п. выше, чем, например, обычный револьверный кредит для одного года до двух лет. Под строительство средневзвешенная ставка зависит от суммы средств, накопленных на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды стоимость может быть равна 0,01% годовых, если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и сокращения кредита. В целом средняя ставка за срок кредита существенно зависит от риска проекта, график строительства и сроки кредитования. Средневзвешенная ставка на весь срок кредитования будет составлять 7-8% годовых. Во время строительства она будет ниже из-за нахождения средств на счетах покупателей эскроу.
"Финансирование проекта не окажет значительного влияния на увеличение стоимости строительства"
Роман Антощенков, заместитель начальника Управления "недвижимость, строительство и развитие" ВТБ:
— На данный момент, банк предоставил около 150 млрд. рублей финансирования предприятий строительной отрасли. Застройщики проявляют достаточно высокую заинтересованность в финансировании проекта. Сейчас ВТБ открыл более 1750 специальные счета застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд. рублей, подписали шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более 20 млрд рублей. На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд рублей.
Ставки кредитования зависят от уровня риска конкретного проекта, участие частного застройщика в нее и убедиться. Ассортимент очень широк, он может быть ключевой ставке 2,5–4% годовых. Этот новый механизм позволяет существенно снизить ставки — чем больше денег на депозите, тем ниже ставка, до 0,1% годовых, если остаток кредитных средств на эскроу-счетах 170% и выше. Таким образом, финансирование проекта не окажет значительного влияния на увеличение стоимости строительства и обеспечения безопасности средств клиентов.
"Конкуренция между банками будет один из факторов для снижения ставок"
Антон Воронин, директор по проектному финансированию и приоритетных проектов здания Банка.Россия:
— Банковские реквизиты работал в более чем 370 приложений для финансирования проекта свыше 430 млрд руб., и одобрила 19 заявок на 52 миллиарда рублей, объем работ по утвержденным проектам составляет более 1,2 млн. кв. м. м. Все заявки рассматриваются в индивидуальном порядке: анализирует проекта, его финансовую модель, документы и возможные риски. Процент отказов невелик, он составляет не более 5% от общего количества случаев, и обычно связано с проблемами с земельным документации участка или репутационные риски.
На данный момент в реализации проектов жилищного строительства участвуют около 5,8 триллиона рублей, при этом были профинансированы банками только 800 млрд рублей. После перехода на проектное финансирование, со-финансирование будет заменить банковские кредиты, объем которых на горизонте пяти лет составят около 6,4 триллиона процентная ставка будет динамической — ее размер зависит от наполнения Escrow и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном заполнении счетов может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которое сейчас наблюдается, будет одним из факторов снижения цены.
"Активность девелоперов стремительно возрастает по мере приближения 1 июля"
Алексей Попович, вице-президент Газпромбанка:
— "Газпромбанк" приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года. За это время было подписано около 20 соглашений с банком, в качестве эскроу-агента (как и в проекте финансов, так и без него). Уже успешно проведены первые операции в расчеты с использованием эскроу-счетов. Деятельность разработчиков быстро растет по мере приближения 1 июля.
Банк готов увеличить запросы для финансирования проекта и СМИ работа с эскроу-счета. На наш взгляд, спрос на эту продукцию будет увеличиваться, так как финансирование строительных проектов с использованием эскроу позволит повысить доступность кредитных ресурсов для застройщиков, что делает приобретение недвижимости более прозрачным и безопасным на стадии строительства, которое в свою очередь будет способствовать стабильный спрос на жилье, рост ипотечного кредитования и, как следствие, развитие строительной отрасли.
"Переход к новой схеме будет иметь никакого влияния на верхние уровни тарифов"
Олег Шишкин, начальник отдела недвижимости и развития Банк "Открытие":
— Разработчики активно направлено на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На данный момент в банке находятся около 50 проектов. В большинстве случаев банк отказывает в финансировании и содержит требования и рекомендации по проекту, под который будет предоставляться финансирование. Большинство из этих требований относятся к необходимости дополнительные инвестиции в проект, который показывает низкое сопротивление, чтобы падение цен и темпов продаж.
Процентные ставки колеблются в диапазоне 10-12% для финансирования проекта по старым правилам, и финансирования с использованием механизма эскроу (на оставшуюся часть долга не покрываются за счет средств на депозитный счет). Таким образом, переход к новой схеме будет иметь никакого влияния на верхних уровнях номинальных процентных ставок. Особенность финансирования за счет эскроу является возможность свести к минимуму ставку по кредиту со значительным размером от покупателей денежных средств. В данном случае, это специальный тариф. При условии полного отсрочку по уплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и выдачи первого свидетельства о праве собственности на задолженности под залог остатков на депозитный применяется ставка около 4,5%. Со значительным превышением остатков средств на этих счетах на сумму задолженности по ставке кредитного проекта может быть снижена до 0,01%.
Видео: "РБК-Недвижимость"
Категория: Недвижимость
